Baufinanzierung: der ultimative Guide

Wie Du die optimale Baufinanzierung für Dich findest

Zuletzt aktualisiert am 17 April 2021 von Reza

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Enqome der ultimative Guide für Baufinanzierungen

Du überlegst eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen?

In diesem Guide erklären wir Dir, wie das Ganze abläuft und worauf Du achten musst.

Legen wir also los.

Ablauf der Baufinanzierung

Ablauf einer Baufinanzierung in 10 Schritten

Wir möchten ehrlich zu Dir sein. Eine Baufinanzierung erfordert Zeit und eventuell auch einige Nerven.

Der erste Schritt, um souverän damit umzugehen, ist es sich dem bewusst zu werden.

Wie lange eine Baufinanzierung in Summe dauert ist von Deiner persönlichen Situation und auch von der jeweiligen Bank abhängig.

Es kann alles innerhalb von 1 bis 2 Wochen geregelt sein oder doch 4 bis 8 Wochen (oder sogar länger) dauern.

Ganz unabhängig davon läuft eine Baufinanzierung immer in gewissen Schritten ab.

1. Finanziellen Spielraum ermitteln

Zu Beginn solltest Du immer für Dich festlegen, wie viel die Immobilie oder Dein Bauvorhaben maximal kosten darf.

An dieser Stelle solltest Du diszipliniert bleiben und auch nicht später die Grenze nach oben verschieben, nur weil Du Deine vermeintliche Traumimmobilie gefunden hast.

Aus dem Traum kann dann nämlich schnell ein Albtraum werden.

Im Internet wirst Du verschiedene Formeln, Ratschläge, Tipps und Hinweise finden, wie Du für Dich den maximalen Betrag feststellen kannst.

Dabei beruhen alle Methoden letztendlich auf dem Betrag, der Dir monatlich nach allen Kosten zur Verfügung steht.

Wie findest Du diesen Betrag?

Du musst eine Haushaltsrechnung durchführen.

Haushaltsrechnung

Eine Haushaltsrechnung ist eigentlich nur die Gegenüberstellung von monatlichen Einnahmen und Ausgaben.

Zu den Einnahmen gehören:

  • Dein monatlicher Lohn
  • Kindergeld
  • Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
  • Einnahmen aus Geldanlagen (Dividende und Zinsen)
  • Nebenjobs

Dabei kann es passieren, dass die Bank diverse Einnahmen nicht oder nur teilweise akzeptiert.

Zu den Ausgaben gehören:

  • Mietkosten
  • Mietnebenkosten (z. B. für Strom und Wasser)
  • Ausgaben für Konsum
  • Bildung von Rücklagen

Die genannten Einnahmen und Ausgaben sind nicht allgemein gültig, eventuell gibt es weitere Einnahmen und Ausgaben, die Du angeben möchtest.

Banken rechnen typischerweise für einen Singlehaushalt mit 600 € bis 800 €. Pro Person kommen dann € 200 hinzu.

Ein typischer Vier-Personen-Haushalt hat also nach der Bank mindestens Kosten von 1.400 Euro monatlich.

Von der Haushaltsrechnung zum maximalen Kreditbetrag

Nehmen wir mal an, Du hast einen monatlichen Nettolohn von 3.000 Euro und lebst in einem Vier-Personen-Haushalt.

Das heißt, die Bank wird Dir vermutlich 1.400 Euro (mindestens) an Ausgaben abziehen.

Rein theoretisch blieben dann 1.600 Euro für Deine Baufinanzierung.

Das bedeutet, Du hast 1.600 € jeden Monat zur Verfügung, um Deine Baufinanzierung zu bezahlen.

Wir müssen jetzt noch zwei weitere Annahmen machen, damit Du schnell verstehst, wie Du zu Deinem maximalen Darlehensbetrag kommst.

Typischerweise wird immer eine Tilgung von wenigstens 2 % im Jahr von der Bank erwartet.

Besonders beliebt in Deutschland sind auch Finanzierungen, die mindestens 20 Jahre laufen. Wir legen dafür jetzt auch einfach mal 2 % jährliche Sollzinsen fest.

Also, 2 % Tilgung im Jahr und 2 % Sollzinsen im Jahr – simpel oder? Das Ganze für 20 Jahre.

Du kannst Dich jetzt ganz einfach und simpel zu Deinem maximalen Darlehensbetrag vorarbeiten.

Im Folgenden gehen wir von einem typischen Annuitätendarlehen aus.

Beispiel anhand von 100.000 Euro

Nehmen wir mal an, Du überlegst ein Darlehen von 100.000 Euro aufzunehmen.

2 % davon sind 2.000 € im Jahr. Das teilst Du durch 12, also 167 € im Monat.

Das Ganze haben wir zweimal, für die Tilgung und für die Zinsen. Das heißt, wir kommen bei 334 € Gesamtbelastung jeden Monat heraus.

Teilst Du nun die 334 € durch 1.600 €, kommt ca. 0,20 heraus – oder anders ausgedrückt 20 %.

Das heißt für so eine Finanzierung würdest Du 20% von Deinen monatlichen freien Einnahmen benötigen.

Das war doch ganz einfach oder?

Du könntest also vermutlich das 5-fache an Darlehen aufnehmen. Lass uns mal rechnen.

Beispiel anhand von 500.000 Euro

2 % von 500.000 € im Jahr sind 10.000 €.

Geteilt durch 12 ergibt also ca. 833 € im Monat.

Wie eben brauchen wir diesen Betrag für die Tilgung und die Sollzinsen, also rechnen wir den Betrag mal 2.

Wir kommen bei 1.666 € heraus.

Das übersteigt im Grunde den Betrag von 1.600 € - würde aber vermutlich auch noch von der Bank akzeptiert werden.

Du weißt jetzt, nach nur ein paar Minuten, dass Dein maximaler Darlehensbetrag zwischen 100.000 und 500.000 € liegt.

Wichtig ist, dass dieser Betrag sehr stark von der jeweiligen Tilgung und den Sollzinsen abhängt. Desto höher beide Werte sind, desto niedriger wird der maximale Darlehensbetrag sein.

2. Immobilie oder Grundstück suchen

Dieser Schritt ist vermutlich zurzeit der Schwierigste.

In diesem Guide geht es vor allem um die Baufinanzierung (Immobilienfinanzierung).

Dennoch möchten wir Dir sagen, dass Du Dir gerade für diesen Schritt viel Zeit nehmen musst. Teilweise wird zwischen 1 bis 2 Jahren nach der richtigen Immobilie gesucht.

Es lohnt sich in jedem Fall auch Bekannte und die eigene Familie abzufragen, ob jemand eventuell seine Immobilie oder Grundstück verkaufen möchte.

3. Preisverhandlung zur Immobilie

In Abhängigkeit vom generellen Umfeld für Immobilien hast Du entweder bessere oder schlechtere Karten, einen guten Preis zu verhandeln.

Ist Dir zum Beispiel aus dem Gespräch mit dem Eigentümer klar, dass es neben Dir noch 3 bis 5 weitere Interessenten gibt, ist es fraglich, ob Du überhaupt nach einem besseren Preis fragen solltest.

Eventuell kann es sogar Sinn machen, wenn Du die Immobilie unbedingt willst, den Preis zu erhöhen.

Umgekehrt macht es natürlich Sinn, auf jeden Fall nach einem besseren Preis zu fragen, wenn Du der einzige Interessent bist. Typischerweise sollte ein Rabatt von 5 % möglich sein.

4. Finanzierung auf die Beine stellen

Gut, Du kennst Deinen maximalen Darlehensbetrag. Du hast eine Immobilie gefunden, die Du kaufen und finanzieren möchtest.

Jetzt geht es also um die Baufinanzierung. Unabhängig davon, ob Du baust oder nicht, hat sich der Begriff Baufinanzierung (Baufi) bei den Banken etabliert.

Neben Deinem maximalen Baufinanzierungskredit ist jetzt das Eigenkapital wichtig. Also wie viel Geld Du angespart hast, um die Finanzierung darzustellen.

Kaufnebenkosten werden nicht gerne finanziert

Jeder Immobilienkauf führt zu Kaufnebenkosten von mindestens 8 % bis 10 % (je nach Bundesland).

Sie setzen sich zusammen aus:

  • Grunderwerbsteuer (abhängig vom Bundesland, ca. zwischen 3,5 % - 6,5 %)
  • Notarkosten (2 %)
  • Maklercourtage (abhängig vom Bundesland, ca. 3,5 % - 7,15 %)

Im Durchschnitt liegen die Kaufnebenkosten bei ca. 10 %. Ja, Du liest richtig, alleine 10 % für den Erwerb der Immobilie.

Beispiel Kaufnebenkosten

Kostet die Immobilie zum Beispiel 100.000 € so sind alleine 10.000 € an Nebenkosten im Durchschnitt zu bezahlen.

Fällt der Makler weg, kann das einen sehr hohen Einfluss auf die Kaufnebenkosten haben.

Eigenkapital für die Finanzierung bestimmen

Dieser Schritt sollte leicht sein. Du legst für Dich fest, wie viel Eigenkapital, also Erspartes, Du in die Finanzierung mit einbringen solltest.

Es sollten mindestens 15 %, besser 20 %, von dem Immobilienkaufpreis sein, sonst wird die Banken für das höhere Risiko relativ hohe Zinsen verlangen.

Am besten fragst Du im konkreten Fall bei der Bank mal nach, wie sich die Zinsen bei 10 %, 20 % und 30 % Eigenkapital verändern.

Bei 10 % bis 20 % sind die Zinsunterschiede noch recht hoch, danach nehmen sie dann aber immer stärker ab. Wenn Du Gefühl dafür bekommen möchtest, wie die Zinsen auf die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals reagieren, empfehlen wir Dir diesen Zinsrechner.

Konkretes Beispiel für eine Finanzierung

Machen wir also ein Beispiel, dass Dir anhand von konkreten Zahlen zeigt, wie eine Finanzierung aussehen könnte.

  • Kaufpreis Immobilie 300.000 €
  • Eigenkapital 84.000 €
  • Tilgung 2 %
  • Sollzinsen 2 %
  • Laufzeit 20 Jahre
  • Kauf in Hessen, 6 % Grunderwerbsteuer, 2 % Notarkosten, kein Makler

Das bedeutet also 8 % an Kaufnebenkosten. Das entspricht 24.000 € (8 % vom Kaufpreis).

Es soll 20 % an Eigenkapital eingebracht werden, was 60.000 € entspricht (20 % vom Kaufpreis).

Die Kaufnebenkosten werden aus dem Eigenkapital von 84.000 € bezahlt, es verbleiben 60.000 € an Eigenkapital.

Die 60.000 € Eigenkapital werden in die Finanzierung eingebracht, es sind also 300.000 € - 60.000 € zu finanzieren. Also bleiben 240.000 € übrig.

2 % Tilgung jährlich von 240.000 € sind 4.800 €, was monatlich 400 € entspricht.

Da die Sollzinsen gleich sind, können wir den Betrag mal 2 nehmen.

Die monatliche Rate liegt also bei 800 €.

5. Notartermin

Hast Du Dich mit dem Verkäufer auf den Preis geeinigt und die Darlehenszusage einer Bank erhalten, musst Du gemeinsam mit dem Verkäufer bei einem Notar vorstellig werden.

Nur durch einen Notar kann ein Immobilienkauf rechtskräftig werden.

Der Notar wird auch die richtigen Einträge in das Grundbuch vornehmen, hier zählst Du als neuer Eigentümer.

Im Rahmen einer Finanzierung wird die Bank auch in der Regel auf die Eintragung einer Grundschuld bestehen.

6. Auszahlung an den Verkäufer

Hat der Notar seine Aufgaben soweit erledigt, wird er den Betrag fällig stellen.

Typisch ist ein Zahlungsziel von 14 Tagen. In dieser Zeit musst Du den Betrag an den Eigentümer überweisen.

Hierfür überweist Du Deinen Eigenkapitalanteil direkt.

Der Bank wirst Du eine Zahlungsanweisung zukommen lassen und sie bitten den Differenzbetrag auszuzahlen.

7. Bezahlung der Kaufnebenkosten

Nach Abschluss des Kaufbetrages wird sich dann zeitnah das verantwortliche Finanzamt bei Dir melden und die Grunderwerbssteuer verlangen.

Hast Du die Immobilie von einem Makler angeboten bekommen, wird jetzt auch die Maklercourtage fällig.

Den Notar hast Du entweder bereits schon bezahlt oder musst Du ebenfalls spätestens jetzt bezahlen.

8. Monatliche Zahlungen leisten

Du solltest regelmäßig und vor allem immer pünktlich Deine monatlichen Zahlungen leisten, die sich aus Tilgung und Zinsen zusammensetzen.

Banken reagieren sehr gereizt und schnell mit einem SCHUFA-Eintrag, wenn Du Deine Zahlung nicht pünktlich leistest.

Das musst Du unbedingt vermeiden.

Wenn es mal passiert, sprich freundlich mit der Bank und kläre das Problem sofort.

9. Einmal jährlich sondertilgen (wenn gewünscht)

Banken räumen ihren Kreditnehmern typischerweise ein jährliches Sondertilgungsrecht ein.

Dadurch kannst Du jedes Jahr zwischen 5 % bis 10 % sonder tilgen. Das hängt von Deiner Vereinbarung mit der Bank ab.

Eine Sondertilgung macht Sinn, wenn Du das Geld nicht anlegst.

10. Frühzeitig über eine Anschlussfinanzierung nachdenken

Bei Annuitätendarlehen kommt es oft vor, dass die Immobilie zum Ende der Laufzeit noch nicht komplett abbezahlt wurde.

Anders würde es bei einem Volltilgungsdarlehen aussehen.

In diesem konkreten Beispiel wären nach 20 Jahren ca. 118.000 € getilgt worden.  Im ersten Jahr sind es ca.4.800 € und dann wird die Tilgung relativ zu den Kreditzinsen immer größer.

Demnach verbleibt also ein Restdarlehen von 240.000 € - 118.000 € = 122.000 €.

Für diesen Betrag müsste dann also eine weitere Baufinanzierung abgeschlossen werden.

Wichtig ist, dass Banken Baufinanzierungen oft erst ab 50.000 € zur Verfügung stellen. Vergiss das nicht, wenn Du häufig sondertilgst, damit Du zum Ende der Laufzeit auch eine neue Baufinanzierung erhalten kannst.

Darlehensarten für Baufinanzierungen

Baufinnzierung Darlehensarten

Es gibt verschiedene Darlehnsarten, um eine Immobilie zu finanzieren.

Am häufigsten ist das Annuitätendarlehen.

Es kommt oft zum Einsatz, da es eine gleichbleibende Rate über die ganze Darlehenszeit hat.

Das Einzige, was sich im Zeitablauf verändert, ist der Anteil von Tilgung und Zins.

Damit Du einen guten Überblick über alle Darlehensarten hast, stellen wir sie Dir in der Folge vor.

Alle Darlehensarten haben ihre eigenen Vor- und Nachteile und sind stark von Deiner Lebens- und Einkommenssituation abhängig.

Annuitätendarlehen

Der größte Vorteil an einem Annuitätendarlehen ist die gleichbleibende Rate.

Diese Rate, wie weiter oben bereits gezeigt, setzt sich aus der Tilgung und dem Zins zusammen.

Im Zeitablauf verändert sich der Anteil von Tilgung und Zinsen an der Monatsrate.

Das muss auch so sein, denn die wiederkehrende Tilgung senkt den ausstehenden Betrag, den Du der Bank schuldest. Dies wiederum senkt die Zinsen, die Du der Bank schuldest – simpel oder?

Das Ganze lässt sich sehr gut an einem Schaubild zeigen.

Annuitätendarlehen - schematische Darstellung

Hinweis: Schematische Darstellung

Ein Annuitätendarlehen hat folgende Vorteile:

  • Zinsbindung: Du kannst von Anfang an eine feste Zinsbindung vereinbaren. Von 5 bis 30 Jahren ist alles möglich. Häufig wird 10 bis 15 Jahre gewählt. Wenn Du mehr Kalkulationssicherheit möchtest, kannst Du auch auf 20 bis 25 Jahre gehen.
  • Tilgung: Die Banken passen die Tilgung automatisch an die Restschuld an. Das heißt mit zunehmender Darlehenslaufzeit nimmt der Anteil der Tilgung zu und die Sollzinsen nehmen ab.
  • Restschuld: Bei Abschluss des Darlehens weißt Du genau, wie viel Geld Du der Bank zum Ende der Darlehenslaufzeit schulden wirst. Das hat für Dich den Vorteil, dass Du Dein Spar- und Geldanlageverhalten dahingehend anpassen kannst.

Und die Nachteile sind:

  • Keine Partizipation an sinkenden Zinsen: Ist der Zins für 20 Jahre vereinbart, kannst Du daran nicht viel ändern. Hast Du zum Beispiel zu recht hohen Zinsen ein Darlehen abgeschlossen, musst Du das Darlehen weiterhin zu diesen Zinsen bedienen.
  • Risiko Anschlussfinanzierung: Hier musst Du wirklich aufpassen, insbesondere, wenn Du etwas eng kalkuliert hast. Gerade bei hohen Darlehenssummen kann ein Zinsanstieg von 1 % bis 2 % zu einem Problem für Dich werden. Wird Dein Darlehen zum Beispiel nach zehn Jahren fällig und die Zinsen sind stark gestiegen, so musst Du zu viel schlechteren Konditionen als vorher abschließen.

Das Risiko der Anschlussfinanzierung lässt sich allerdings gut bewerkstelligen, indem Du zum einen nicht zu eng kalkulierst und Dein absolutes Maximum finanzierst.

Und zum anderen, indem Du ein Volltilgerdarlehen oder  ein Forward-Darlehen abschließt. 

Volltilgerdarlehen

Wie der Name eventuell bereits erahnen lässt, wird beim Volltilgerdarlehen der komplette Betragüber die Darlehenslaufzeit getilgt.

Typischerweise laufen diese Darlehen dann auch mindestens 20 bis 25 Jahre, weil sonst die monatliche Rate eine zu hohe Belastung wäre.

Volltilgerdarlehen haben folgende Vorteile:

  • Absolute Planungssicherheit: Ab dem Moment des Abschlusses, kennst Du Deine monatlichen Raten für die nächsten Jahre bis die Immobilie abbezahlt ist.
  • Das Risiko der Anschlussfinanzierung ist ausgeschlossen: Da die Immobilie am Ende voll abbezahlt ist, ist auch keine Anschlussfinanzierung notwendig.

Die Nachteile sind:

  • Höhere zu zahlende Zinsen: Durch die längere Laufzeit sind auch die zu zahlenden Zinsen höher (bei einer steigenden Zinskurve).
  • Keine Partizipation an fallenden Zinsen: Fallen die Zinsen in den nächsten Jahren, so bist Du verpflichtet, den vereinbarten Zins zu bezahlen.

Variable Darlehen

Bei dem variablen Darlehen handelt es sich um eine Immobilienfinanzierung, die nur sehr selten in Deutschland abgeschlossen wird.

Die Zinsen orientierten sich an den kurzfristigen Zinsen, die in Europäischen Wirtschaftsraum von der EZB festgelegt werden.

Hierbei kommt der sogenannte EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) zum Einsatz.

Der größte Vorteil dieser Darlehensart ist, dass die Zinsen wesentlich niedriger als bei längeren Laufzeiten sind.

Dafür ist aber auch das Risiko unmittelbar mehr bezahlen zu müssen, wenn die Zinsen steigen, höher.

Diese Darlehensart eignen sich eher für Kreditnehmer, die hohe Rücklagen haben und auch mal mit zeitweise hohen Zinszahlungen zurechtkommen.

Endfälliges Darlehen

Beim endfälligen Darlehen wird über die ganze Laufzeit nicht getilgt, also die Darlehenssumme wird nicht verringert.

Früher kam diese Darlehensart in der Kombination mit Lebensversicherungen oder Bausparverträgen häufig zum Einsatz.

Unserer Ansicht macht dieses Darlehen nur Sinn, wenn Du aus irgendwelchen Gründen einen höheren Geldbetrag in der Zukunft erwartest, so dass Du nicht tilgen musst.

In jedem Fall fällt die Gesamtzinsbelastung bei einem endfälligen Darlehen sehr hoch aus, da Du über die ganze Laufzeit nicht tilgst.

Forward-Darlehen

Bei dieser Darlehensart wird sozusagen ein klassisches Darlehen abgeschlossen, nur dass dieses eben in der Zukunft beginnt.

Daher auch der Name Forward vom Englischen für „Vorwärts“.

Dieses Darlehen kannst Du zum Beispiel nutzen, um Dir eine günstige Anschlussfinanzierung zu sichern. Im Grunde sicherst Du Dir die aktuell günstigen Zinsen.

Typischerweise kannst Du bereits 5 Jahre vor Ende Deines jetzigen Darlehensvertrages ein Forward-Darlehen abschließen.

In dem Zusammenhang musst Du beachten, dass Du mehr Zinsen zahlen musst, desto früher Du einen Forward-Darlehen abschließt.

Wenn Du 2-3 Jahre vor Ende Deiner Darlehenslaufzeit ein Forward-Darlehen abschließt, sollte das unserer Meinung nach reichen.

Angebote für die Baufinanzierungszinsen einholen und vergleichen

Baufinanzierung vergleichen

Dieses Thema ist mit am wichtigsten für Deine Baufinanzierung.

Völlig egal, ob Du eine bestehende Immobilie kaufst oder baust, Du musst Dir immer verschiedene Angebote einholen.

Mittlerweile musst Du aber nicht mehr alleine etliche Banken abklappern und Deine Unterlagen überall einreichen.

Es gibt zwei wesentliche Wege, wie Du Dir schnell und effizient Angebote für eine Baufinanzierung einholen kannst.

Die Ergebnisse aus diesen zwei Wegen vergleichst Du dann. Du solltest damit eine gute Auswahlmöglichkeit haben.

Baufinanzierung direkt bei der Bank anfragen

Der vermutlich einfachste Schritt.

Du solltest in jedem Fall eine Baufinanzierung auch bei der Bank anfragen, bei der Du Dein Girokonto hast.

Die Bank kennt Dich bereits und auf Grund Deines Girokontos kann sie sich ein sehr gutes Bild machen.

Bietet Deine Bank also Baufinanzierungen an, solltest Du dort eine Anfrage stellen.

Baufinanzierung über einen Kreditvermittler anfragen

Glücklicherweise haben sich in den letzten Jahren Kreditvermittler am Markt etabliert.

Diese Kreditvermittler haben den Vorteil, dass sie Geschäftsbeziehungen zu hunderten Banken unterhalten, denen sie eine Kreditanfrage senden könnten.

Zu den bekanntesten Kreditvermittlern gehört Dr. Klein und interhyp.

Dr. Klein

Der Kreditvermittler Dr. Klein ist seit über 65 Jahren am Markt aktiv. Insgesamt sind 600 Berater an 200 Standorten tätig. Laut eigenen Aussagen (Stand September 2020) arbeitet Dr. Klein mit 400 Banken zusammen. Hierzu zählen auch Versicherungen.

interhyp

interhyp ist neben Dr. Klein ebenfalls einer der größeren Kreditvermittlern, der seit 1999 am Markt ist. Die Firma ist an 100 Standorten aktiv und hat über 1.600 Mitarbeiter angestellt. Laut eigenen Aussagen (Stand September 2020) arbeitet der Kreditvermittler mit 400 Banken zusammen.

Baufinanzierungsangebote vergleichen und besprechen

Dieser Schritt ist vermutlich der wichtigste Schritt, wenn es darum geht, das beste Angebot für Deine Baufinanzierung zu erhalten.

Meistens endet dieser Schritt nämlich beim Vergleichen und es gibt (leider) kein Gespräch mehr.

Was meinen wir damit?

Sagen wir, Du warst bei Deiner Bank und die schlägt Dir einen Zins vor.

Du gehst danach zu einem Kreditvermittler, der Dir ein Angebot zeigt, dass ein wenig günstiger ist.

Ohne wirklich mit Deiner Bank zu sprechen, schlägst Du beim Kreditvermittler zu. Das muss der günstigste Kredit sein.

Leider nicht.

An dieser Stelle solltest Du Dich an Deine Hausbank wenden und Dich auch nicht schämen, einen eventuellen sogar leicht niedrigen Zins zu nennen, als der Kreditvermittler Dir angeboten hat.

Übertreib es aber nicht.

Sagen wir, Deine Hausbank und der Kreditvermittler liegen 0,05 % auseinander.

Es ist völlig okay, Deiner Bank dann zu sagen, dass Dir ein Angebot vorliegt, dass 0,10 % besser ist.

Denn eventuell kontert die Bank und schlägt Dir ein Angebot vor, dass 0,07 % besser ist.

Das Beispiel ist bewusst realistisch gewählt.

Fühlst Du Dich nicht wohl dabei, der Bank einen etwas niedrigeren Zins zu nennen, gib einfach den Zins durch, der Dir genannt wurde.

Wie gesagt, Du musst verhandeln, aber bleib fair und macht Dich nicht lächerlich.

Die Banken wissen, wo die Zinsen liegen, denn alle Banken und Finanzdienstleister kennen die mittel- bis langfristigen Zinsen.

Vergiss aber nicht, die Banken testen auch aus, wie weit sie gehen. Hier geht es weniger, um gut oder böse, sondern darum welcher Zins sich erzielen lässt.

Wichtige Grundbegriffe der Baufinanzierung

Baufinanzierung Grundbegriffe

Falls Du Dich das erste Mal mit einer Baufinanzierung beschäftigt, solltest Du einige Begriffe kennenlernen, damit Du mitreden kannst.

Zinsbindung

Hierbei geht es nur darum, wie lange Du Dich an einen Zins verbindlich bindest.

Baufinanzierung können über verschiedene Zeiträume abgeschlossen werden. Die Laufzeiten reichen von 5 bis 30 Jahren.

Bei einer festen Zinsbindung, wie es in Deutschland der Regelfall ist, wird dann auch für die Darlehenslaufzeit ein Zins festgelegt.

Du wirst Dann über die komplette Darlehenslaufzeit diesen Zins bezahlen müssen. Du hast Dich an den Zins gebunden.

Effektiver Jahreszins, Nominalzins, Sollzins

Der Sollzins wurde früher als Nominalzins bezeichnet. Der Sollzins ist einfach nur der einfache Zins, der zu bezahlen ist.

Er beinhaltet keine Nebenkosten, die bei der Baufinanzierung auch zu bezahlen sind.

Daher ist der effektive Jahreszins relevanter als der Sollzins, wenn es darum geht, Baufinanzierungszinsen zu vergleichen.

Der effektive Jahreszins berücksichtigt die Nebenkosten, hierzu zählen zum Beispiel auch die Vermittlungsgebühren.

Ein wichtiger Bestandteil der Nebenkosten ist die Anzahl der Zinszahlungen.

Bei einer monatlichen Zinszahlung stehen der Bank die Zinszahlungen früher zur Verfügung. Kann sie diese zum gleichen Zinssatz wieder verleihen, kann sie somit Zinseszinsen erzielen.

Dieser Vorteil für die Bank äußert sich so, dass der effektive Jahreszins immer über dem Sollzins liegt.

Tilgung (oder auch Tilgungssatz)

Der Begriff Tilgung lässt sich leicht erklären.

Hierbei geht es um Zahlungen, die das ausstehende Darlehen, also den Betrag, den Du der Bank schuldest, verringern.

Die Tilgung wird typischerweise jährlich angegeben. Wenn Du den Betrag dann durch 12 teilst, hast Du den monatlichen Betrag.

Nehmen wir zum Beispiel ein Darlehen von 120.000 €. 1 % jährliche Tilgung entspricht 1.200 € jährlich, geteilt durch 12 also 100 € monatlich.

Tilgungen kommen bei allen Annuitäten- und Volltilgungsdarlehen zur Anwendung.

Sondertilgung

Bei der Sondertilgung handelt es sich um Tilgungen, die außerplanmäßig vom eigentlichen Tilgungsplan vorgenommen werden.

Diese Sondertilgungen sind vor allem bei Annuitätendarlehen relevant.

Bei Abschluss des Baufinanzierungsdarlehens wird die Bank Dir jährliche eine Sondertilgungsmöglichkeit geben.

Diese liegt typischerweise zwischen 5 % bis 10 % von der ausstehenden Darlehenssumme.

Anschlussfinanzierung

Die Anschlussfinanzierung ist bei Baufinanzierungen relevant, die nach Ende der vereinbarten Laufzeit noch nicht komplett abbezahlt sind.

Läuft eine Baufinanzierung nach zehn Jahren aus und von dem ursprünglichen Betrag von zum Beispiel 100.000 € wurden 50.000 € getilgt, so musst Du mit der Bank (oder einer neuen Bank) einen neuen Kredit vereinbaren.

Dieser Punkt kann durchaus eine Falle sein, weil manche Banken zum Beispiel Baufinanzierungen erst ab 50.000 € akzeptieren, sonst rutscht Du in den normalen Ratenkredit.

Dann kann es nämlich richtig teuer werden, denn die Zinsen für einfache Kredite sind um ein Vielfaches höher.

Vorfälligkeitsentschädigung

Bei der Vorfälligkeitsentschädigung geht es darum, dass Du der Bank Strafzinsen zahlen musst, solltest Du Deinen Kredit früher zurückzahlen.

Dieser Fall kann zum Beispiel eintreten, wenn Du plötzlich viel Geld erbst oder aus anderen Quellen hohe Geldzuflüsse hast.

In dem Fall solltest Du ausrechnen, was für Dich besser ist.

Die Strafzinsen bezahlen und den Kredit sofort zurückzahlen oder den Kredit weiterbezahlen und das Geld anderweitig investieren.

Zusammenfassung

Damit kommen wir auch bereits zum Ende von diesem Guide.

Die wichtigsten Punkte zu dem Thema Baufinanzierung solltest Du jetzt kennen.

Ebenfalls weißt Du, wie Du die für Dich beste Baufinanzierung finden kannst.

In jedem Fall würden wir uns jetzt freuen von Dir zu hören.

Hat Dir der Guide weitergeholfen?

Wünschst Du Dir ein Thema, das wir aufnehmen sollten?

Welche Erfahrungen hast Du mit Baufinanzierungen gemacht?

Hinterlasse uns jetzt gerne ein Kommentar.

Häufig gestellte Fragen

Welche Laufzeit sollte ich bei einer Baufinanzierung auswählen?

Das lässt sich so nicht pauschal beantworten und hängt von Dir ab.

Nehmen wir zum Beispiel ein Annuitätendarlehen an, dass Du definitiv noch nicht nach 20 Jahren zurückgezahlt hast, so wirst Du Dir die Frage stellen, welche Laufzeit Du wählen solltest.

5, 10, 15 oder 20 Jahre?

In jedem Fall wirst Du nach 20 Jahren Dir eine neue Refinanzierung suchen müssen, da noch ein Restbetrag zu finanzieren ist.

Wählst Du eine kurze Laufzeit, läufst Du Gefahr, dass die Zinsen steigen und Du einen teureren Kredit abschließen musst.

Wenn Du umgekehrt einen langen Kredit wählst, kannst Du von zwischenzeitlich sinkenden Zinsen nicht profitieren.

Du fragst Dich jetzt eventuell, ob jemand die Zinsen einigermaßen sicher vorhersagen kann.

Leider kann das niemand.

Da längere Laufzeiten (bei steigender Zinskurve) auch mehr Zinsen als kürzere Laufzeiten kosten, wählen viele Kreditnehmer oft die goldene Mitte mit 10 Jahren.

Wie funktioniert eine Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung ist letztendlich auch nur ein Kredit, den die Bank mit der Immobilie besichert.

Die Immobilie wird also als Sicherheit genutzt, was auch im Grundbuch vermerkt wird.

Es gibt verschiedene Immobiliendarlehensarten. Wobei die typische Baufinanzierung das Annuitätendarlehen ist.

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Monatsrate über die gesamte Laufzeit gleich, während sich der Tilgungsanteil pro Monat erhöht und der Zinsanteil sinkt.

Eine Baufinanzierung läuft daher immer über eine vorab vereinbarte Laufzeit.

Worauf sollte ich bei einer Baufinanzierung achten?

Du solltest unbedingt darauf achten, dass Du Dich nicht übernimmst.

Überleg Dir zu Beginn, welche maximale Monatsrate Du für eine Baufinanzierung zahlen kannst, so dass Du Deinen Lebensunterhalt gut bestreiten kannst.

Wie Du Dich in wenigen Minuten zu Deiner maximalen Monatsrate vortasten kannst, erklären wir hier in diesem Guide.

Es sollte auch etwas Geld übrigbleiben, damit Du etwas Vermögen bilden kannst. In jedem Fall empfehlen wir Dir auch unseren Guide zum Thema Geldanlage.

Berufliche Risiken nicht ausblenden

Bei einer Baufinanzierung denken viele nur an das Risiko, arbeitslos zu werden. Aber was passiert bei einem Unfall oder einer schweren langwierigen Erkrankung?

Und im schlimmsten Fall bei einer Berufsunfähigkeit?

Denk früh genug über sinnvolle Versicherungen nach, die Dich auch nicht viel kosten müssen, um am Ende nicht in einer ausweglosen Situation zu landen.

Wie soll ich mich verhalten, wenn ich mich mit einer Baufinanzierung übernommen habe?

Zunächst einmal solltest Du ruhig und sachlich bleiben.

Als nächstes solltest Du Dich fragen, wie Du dahin gekommen bist, wo Du derzeit bist.

Hast Du Dich von Anfang an verplant?

Musstest Du einen neuen Job antreten zu einem niedrigeren Lohn?

Trennst Du Dich von Deinem Partner/in, was zu hohen Kosten führt?

Danach solltest Du Dich fragen, ob diese Situation so bleiben wird oder ob es nur kurzfristig etwas schwieriger wird, Deine Monatsrate zu bezahlen.

Falls eine langfristige Finanzierung ausgeschlossen ist, solltest Du Dich unbedingt an die Bank wenden.

Die Bank hat gar kein Interesse daran, dass Du in die Privatinsolvenz rutscht. Eventuell gibt es Möglichkeiten, den Kredit umzustrukturieren.

Zum Beispiel könnte es Sinn machen, die Tilgung einfach zu senken (meistens steht Dir dieses Recht auch im Rahmen des Darlehens mehrfach zu).

Eventuell lässt sich die Bank auch auf die Stundung von ein paar Raten ein, um ein Problem zu lösen, dass langfristig wieder verschwindet.

Was Du auf gar keinen Fall tun solltest

In gar keinem Fall solltest Du Dich eingraben. Also, Briefe nicht mehr öffnen, Telefonate nicht mehr entgegennehmen und mit der Bank nicht kommunizieren.

Das macht die Situation nur noch schlimmer und die Bank wird entsprechend recht schnell versuchen, Dir den Kredit zu kündigen.

Wann sollte ich eine Baufinanzierung beantragen?

Sobald Du die Immobilie (oder das Grundstück mit dazugehörigem Bauplan) gefunden hast.

Baufinanzierung sind heute immer noch sehr bürokratisch und erfordern viel Zeit. Die Banken brauchen verschiedene Dokumente, um eine Baufinanzierung prüfen zu können.

Bewilligt die Bank dann Deinen Antrag und Du hast das Immobiliendarlehen unterschrieben, so räumt die Bank Dir in der Regel 3 bis 6 Monate ein, um die Immobilie rechtlich zu erwerben.

In dieser Zeit fallen auch keine Zinsen an.

Danach kann es aber sein, dass die Bank Bereitstellungszinsen berechnet.

Denk daran, Du benötigst die Finanzierungszusage vor dem Notartermin.

Wie hoch sind die Zinsen bei einer Baufinanzierung?

Das hängt von der jeweiligen Laufzeit der Baufinanzierung ab.

Bei einer steigenden Zinskurve (der Normallfall) steigen die Zinsen mit zunehmender Laufzeit. Die Bank lässt sich also die längere Verfügbarkeit des Geldes bezahlen.

Wann kann ich meine Baufinanzierung umschulden?

Bei berechtigtem Interesse

Grundsätzlich ist das jeder Zeit möglich, wenn ein berechtigtes Interesse nach §490 BGB vorliegt (zum Beispiel bei einem Verkauf der Immobilie, bei einem Umzug und sonstigen Änderungen der Lebensumstände). In diesem Fall wird die Bank allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die recht teuer werden kann.

Bei dieser Kündigung beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate.

Sonderkündigungsrecht

Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit hast Du nach §489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ein Sonderkündigungsrecht. In diesem Fall kann die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.

Die Kündigungsfrist für diesen Fall liegt bei 6 Monaten.

Bei dem Sonderkündigungsrecht ist es auch egal, ob der Kredit noch 5, 10 oder 15 Jahre weiterlaufen würde.

Was kostet eine Umschuldung bei einer Baufinanzierung?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten und ist abhängig vom ausstehenden Darlehensbetrag, der Darlehenslaufzeit und den vereinbarten Zinsen.

Kündigst Du zum Beispiel auf Grund eins berechtigten Interesses, wird die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlange.

Du solltest Dich nicht davor scheuen, bei der Bank einfach mal anzufragen, was Dich derzeit eine Umschuldung kosten würde.

Nutzt Du hingegen das Sonderkündigungsrecht, dass Dir nach zehn Jahren Laufzeit zusteht, so kostet Dich die eigentliche Umschuldung nichts.

Sind die Zinsen, seitdem Du die Baufinanzierung abgeschlossen hast, stark gesunken, so wird sich eine Umschuldung auf jeden Fall lohnen. Außerdem kannst Du eventuell auch noch etwas mehr Eigenkapital einbringen, um die Darlehenssumme weiter zu reduzieren.

Wann lohnt sich eine Umschuldung bei einer Baufinanzierung?

Musst Du eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen, so lohnt sich eine Umschuldung für Dich nur, wenn die Vorfälligkeitsentschädigung nicht Deine Zinsersparnis auffrisst oder sogar übersteigt.

Musst Du keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, weil Du nach 10 Jahren Dein Sonderkündigungsrecht nutzt, lohnt sich eine Umschuldung definitiv bei niedrigeren Zinsen für die Restlaufzeit des Darlehens.

Was ist die Tilgung bei einer Baufinanzierung?

Tilgung beschreibt ganz einfach den Betrag, um den sich die Summe reduziert, die Du der Bank schuldest.

Nimmst Du eine Baufinanzierung über 100.000 € auf und tilgst jährlich 1 %, so ist die angenommene jährliche Tilgung 1.000 €.

Zu der Tilgung kommen dann noch die Zinsen hinzu.

Wie wir hier gezeigt haben, nimmt der Tilgungsanteil bei einem typischen Annuitätendarlehen (das am meisten genutzte Darlehen für Baufinanzierungen) über die Laufzeit zu.

Welche Bank macht eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Das lässt sich nicht pauschal sagen.

Wenn Du alleine, oder zusammen mit Deinem Partner/in, ein hohes Monatseinkommen hast und sonst keine teuren Hobbies hast, steht einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital nichts im Wege.

Du musst nur beachten, dass Du dann sehr hohe Zinsen zahlen musst. Da Du kein Eigenkapital einbringst, ist die Baufinanzierung aus Sicht der Bank etwas riskanter, solltest Du als Kreditnehmer zahlungsunfähig werden.

Wenn es irgendwie geht, versuch wenigstens 10% Eigenkapital mit einzubringen.

Typischerweise finanzieren Banken aber in keinem Fall die Kaufnebenkosten. Diese musst Du zwingend aus Deinem eigenen Vermögen bezahlen.

Wo liegt der Zinssatz bei einer Baufinanzierung?

Das lässt sich nicht pauschal und dauerhaft beantworten, denn die Zinsen ändern sich die ganze Zeit.

Den Zins, den die Banken Dir aber letztendlich anbieten, ist von folgenden Punkten abhängig:

  • Baudarlehenslaufzeit
  • Jährliche Tilgung (2 % typischerweise)
  • %-Anteil des von Dir eingebrachten Eigenkapitals
  • Lage und entsprechende Bewertung der Immobilie, die Du kaufen möchtest

Welche Bank ist besonders gut für Baufinanzierungen?

Bei Baufinanzierungen handelt es sich um ein sehr typisches Produkt für Banken. Jede halbwegs professionelle Bank sollte daher in der Lage sein, eine „gute“ Baufinanzierung anzubieten.

Daher lässt sich einfach nicht pauschal beantworten, welche Bank besonders gut für Baufinanzierungen ist.

Die Beurteilung darüber ist auch sehr subjektiv.

Wie Du eine gute Baufinanzierung findest, haben wir unter dem Punkt Angebote für die Baufinanzierungszinsen einholen und vergleichen beschrieben.

Warum lehnt die Bank meine Baufinanzierung ab?

Ganz einfach, wenn die Bank davon ausgehen muss, dass Du das Baudarlehen nicht finanzieren kannst.

Ebenso wird die Bank Finanzierungen in Regionen ablehnen, wo sie davon ausgehen muss, dass sich kein Käufer finden wird.

Deine Immobilie dient der Bank als Sicherheit, kann die Bank die Immobilie nicht verwerten, weil es einfach keine Käufer gibt, ist die Sicherheit für die Bank wertlos.

Was gilt als Eigenkapital bei einer Baufinanzierung?

Die Bank wird als Eigenkapital vor allem Bargeld und Erspartes auf Deinen Konten akzeptieren. Eventuelle Geldanlagen könnte die Bank auch akzeptieren, vorausgesetzt sie lassen sich kurzfristig in die Finanzierung mit einbringen.

Was ist die beste Baufinanzierung?

Wenn Du keinen hohen Anspruch an eine fortlaufende Beratung stellst (was meistens bei einer Baufinanzierung auch nicht relevant ist), so solltest Du unbedingt nach den günstigsten Zinsen im Markt suchen.

Wie Du die für Dich günstige Finanzierung findest, beschreiben wir unter dem Punkt Baufinanzierungszinsen einholen und vergleichen.

Welche Bank ist die Günstigste für eine Baufinanzierung?

Wie Du die günstige Bank für Dich findest, beschreiben wir unter dem Punkt Baufinanzierungszinsen einholen und vergleichen.

Kurzgefasst: Frage auf jeden Fall bei Deiner Bank, wo Du Dein Konto hast, nach den Konditionen für eine Finanzierung. Danach wendest Du Dich an einen der bekannten Kreditvermittlern in Deutschland (interhyp oder Dr. Klein). Diese Vermittler haben bis zu 400 Finanzinstitute in ihrer Datenbank, die sie dann für ein konkretes Finanzierungsvorhaben Anfragen können.

Welchen SCHUFA Score brauche ich mindestens für eine Baufinanzierung?

Viele Menschen haben noch nie was von der SCHUFA gehört, bevor sie über ein Baudarlehen nachdenken. Dann googeln sie ein wenig und fangen plötzlich an, sich verrückt zu machen.

Wenn Du in Deiner SCHUFA keinerlei Einträge hast, dann brauchst Du die SCHUFA auch überhaupt nicht zu fürchten und Dein Score ist eine reine Nebensache.

Hast Du allerdings Negativmerkmale, verschlechtern sich Deine Chancen auf eine Baufinanzierung dramatisch.

Hierbei wird die Bank aber auch darauf achten, was für Merkmale Du hast. So wird ein kleiner Betrag, zum Beispiel eine Streitigkeit mit einem vorherigen Mobilfunkanbieter, voraussichtlich kein Hindernis für eine Finanzierung darstellen.

Wie kommt man aus einer Baufinanzierung raus?

Das kommt darauf an.

Zunächst einmal wirst Du der Bank das komplette Darlehen zurückzahlen müssen, sonst würdest Du nach einem gekündigten Darlehensvertrag direkt in die Privatinsolvenz rutschen (nicht empfehlenswert).

Wie lange dauert eine Baufinanzierung?

Banken bieten Baufinanzierungen ab 5 Jahren an. Je nach Bank geht es dann mit 8, 10, 12, 15, 20, 25 und 30 Jahren weiter.

Wie lange die Finanzierung läuft, hängt also davon ab für wie lange Du Dich an die Konditionen der vereinbarten Baufinanzierung binden möchtest.

Wie lange dauert die Prüfung einer Baufinanzierung?

Das ist sehr stark abhängig von der jeweiligen Bank.

Manche Banken brauchen nur wenige Tage für eine Prüfung und andere Banken können 3 bis 4 Wochen benötigen, um Deine Anfrage zu prüfen.

Wie lange läuft die Zinsbindung bei einer Baufinanzierung?

Bei Abschluss des Baudarlehens einigest Du Dich mit der Bank auf eine Laufzeit. Du verpflichtest Dich dann für diese Laufzeit die vereinbarten Zinsen zu zahlen.

Das Gesetz gibt Dir nach §489 Abs. 1 Nr. 2 BGB allerdings nach zehn Jahren Laufzeit die Möglichkeit, Dein Baudarlehen mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist zu kündigen.

Dabei ist es völlig egal, ob das Baudarlehen noch weitere 5, 10 oder 15 Jahre laufen würde.

Wie wird eine Baufinanzierung berechnet?

Unter dem Punkt Ablauf der Baufinanzierung haben wir im Detail gezeigt, wie eine Baufinanzierung abläuft und berechnet wird.

Kurzgefasst: Bei einem Annuitätendarlehen (die häufige Form des Baudarlehens) legst Du eine jährliche Tilgung in % fest und wirst von der Bank einen Zinssatz genannt bekommen.

Daraus errechnet sich dann eine monatliche Rate, die bei einem Annuitätendarlehen über die komplette Laufzeit gleichbleibt.

Das Ganze haben wir anhand eines sehr detaillierten Beispiels unter dem Punkt 4. Finanzierung auf die Beine stellen erläutert.