Teilverkauf Haus: Ein kompletter Leitfaden (Lohnt sich das?)
Author
Reza Machdi-Ghazvini, CAIAWenn du über den Teilverkauf von deinem Haus nachdenkst, dann musst du verstehen, wie dieser funktioniert und welche Bedingungen und Konditionen wichtig sind.
Das Grundprinzip von so einem Teilverkauf ist eigentlich leicht nachvollziehbar, aber es gibt einige besondere Regeln, die einen leicht verunsichern können.
Davon solltest du dich aber nicht einschüchtern lassen. In diesem Ratgeber konzentrieren wir uns auf die wichtigsten Punkte, auf die es bei einem Teilverkauf ankommt. Hast du diese erst einmal verstanden, kann du für dich entscheiden, ob solch ein Immobiliengeschäft für dich infrage kommt.
Das wirst du in diesem Ratgeber lernen:
Abschluss eines Teilverkaufs: Wie es abläuft (Schritt-für-Schritt)
Lohnt sich ein Teilverkauf für mich (Vorteile und Nachteile)?
Wie du einen Teil von deiner Immobilie in 7 Schritten verkaufst
Was ist und wie funktioniert ein Haus-Teilverkauf?
Der Teilverkauf von einer Immobilie hat im Grundsatz das gleiche Ziel wie ein herkömmlicher Immobilienverkauf.
So möchten die Immobilieneigentümer durch einen Verkauf ihrer Immobilie auch an Kapital kommen, aber mit dem Unterschied, dass sie nur einen Teil von ihrer Immobilie oder ihres Grundstücks verkaufen möchten.
Das bedeutet praktisch, dass auch bei einem Teilverkauf ein Notar benötigt wird, der den Kaufvertrag notariell beurkundet, damit dieser rechtmäßig ist. In der Regel ist es aber nur möglich, maximal 50 % von einer Immobilie zu veräußern, deren aktueller Marktwert vorher von einem Gutachter bestimmt wird.
Da nur ein Teil der Immobilie verkauft wird, bleiben die Verkäufer auch weiterhin die Bewohner der Immobilie und dieses Wohnrecht wird ihnen durch ein sog. Nießbrauchrecht im Grundbruch gesichert.
Der Teilverkauf-Anbieter wird nach Geschäftsabschluss stiller Teilhaber und überweist den Teilverkäufern die vertraglich vereinbarte Summe.
Als stiller Teilhaber hält sich der Anbieter bei der Verwaltung und Pflege der Immobilie zurück, verlangt aber ein monatliches Nutzungsentgelt (Nutzungsgebühr) dafür, dass die Teilverkäufer in der Immobilie weiter wohnen bleiben.
In diesem Kontext wird das Nießbrauchrecht in der Regel insolvenzsicher vereinbart. Damit ist gemeint, dass auch nach einer Insolvenz des Anbieters die Teilverkäufer in der Wohnung bleiben können, solange sie das vereinbarte Nutzungsentgelt bezahlen.
Des Weiteren bekommen die Eigentümer ein weiteres Recht, bei dem es sich um ein sogenanntes Vorkaufsrecht handelt. Mit diesem haben sie oder ihre Erben die Möglichkeit, den verkauften Anteil zurückzukaufen.
Und ein weiterer wichtiger Unterschied zu einem gewöhnlichen Immobilienverkauf ist, dass die Eigentümer auch weiter an der Wertsteigerung der Immobilie mit ihrem verbliebenen Anteil profitieren können.
Wenn es etwa zum Ende der vertraglich vereinbarten Laufzeit von dem Teilverkauf zu einem Vollverkauf kommt, profitieren die Eigentümer auch von einem höheren Preis, der für die Immobilie erzielt werden kann.
Wie du siehst, unterscheidet sich der Teilverkauf von einem Haus in vier wesentlichen Punkten:
Erstens, du verkaufst nur einen Teil von diesem (das hättest du sicherlich nicht gedacht)
Zweitens, du hast das Recht weiter in der Wohnung zu bleiben, was durch das Nießbrauchrecht abgesichert wird, dafür musst du aber monatlich eine Nutzungsgebühr (vergleichbar mit einer Miete) bezahlen
Drittens, aufgrund eines Vorkaufsrecht hast du die Möglichkeit den verkauften Anteil wieder zurückzukaufen (zum dann aktuellen Marktpreis)
Und viertens, da die Immobilie nur teilweise verkauft wird, können die Eigentümer mit ihrem Mitanteil von einer zukünftigen Wertsteigerung profitieren.
Was habe ich von einem Immobilien-Teilverkauf?
Der größte Vorteil von einem Teilverkauf ist, dass du den Wert deiner Immobilie nutzen kannst, um Geld zu bekommen, und anders als bei einem Kredit wirst du dafür nicht zum Schuldner.
Vorteilhaft dabei sind auch die möglichen Beträge, die du in diesem Zusammenhang erhalten kannst. Meistens wird dir als Eigentümer einer Immobilie erst ab mindestens 100.000 Euro ein Angebot für einen Teilkauf gemacht.
Wie du das Geld aus dem Teilverkauf verwendest, ist dir überlassen. Es ist an keinen Zweck gebunden und du kannst zum Beispiel damit schon lange gemachte Pläne umsetzen oder dir Wünsche erfüllen.
Gleichzeitig musst du aber nicht dein Haus oder deine Wohnung verlassen und kannst in dieser weiter wohnen bleiben. Du musst aus deinen eigenen vier Wänden nicht ausziehen. Das hat allerdings seinen Preis, denn du musst nach Geschäftsabschluss eine monatliche Nutzungsgebühr bezahlen.
Ein weiterer möglicher Vorteil liegt in der Zukunft. Sollte sich der Wert von der Immobilie erhöht haben und es kommt zu einem Verkauf, profitierst du von dieser Wertsteigerung anteilig (abhängig von deinem Anteil an der Immobilie).
Das kann allerdings auch ein Risiko sein, worauf wir bei den möglichen Kosten noch mal zu sprechen kommen.
Unter welchen Voraussetzungen ist ein Teilverkauf möglich?
Damit du überhaupt einen Teil von deiner Immobilie verkaufen kannst, müssen Bedingungen erfüllt werden, die dich und deine Immobilie betreffen.
Nach unseren Erfahrungen sind diese bei allen Anbietern von Teilverkäufen ziemlich ähnlich und entsprechenden den folgenden Bedingungen:
Mindestalter: Bei den meisten Anbietern müssen die potenziellen Verkäufer häufig mindestens 60 Jahre alt sein, damit sie ein Angebot für den Teilverkauf ihrer Immobilie bekommen. Die Anbieter von Teilverkäufen möchten gezielt Menschen ab diesem Alter ansprechen, da die Möglichkeit von einem Teilverkauf häufig zu deren Lebensumständen passen.
Mindestwert: Da nur 50 % von einer Immobilie bei einem Teilverkauf veräußert werden können und gleichzeitig die Wunschauszahlung 100.000 Euro betragen muss, ist ein Teilverkauf nur für Immobilien mit einem Wert von mindestens 200.000 Euro möglich.
Lastenfrei (Idealfall): Grundsätzlich erwarten die Anbieter, dass die Immobilie lastenfrei ist, damit ist gemeint, dass im Grundbuch keine Beschränkungen mehr eingetragen sind. Bei geringen Restschulden ist es aber bei den meisten Anbietern trotzdem möglich, ein Angebot zu bekommen.
Welchen Kosten fallen bei einem Teilverkauf an?
Bei einem Teilverkauf gibt es zusätzlich zu der bereits angesprochenen Nutzungsgebühr noch weitere Kosten, die du beachten solltest.
Dazu zählen laufende Kosten, aber auch Einmalkosten, die zum Ende der Laufzeit bei einem möglichen Verkauf des übrigen Teils der Immobilie auf dich zukommen können.
Nutzungsentgelt
Da du einen Teil deines Hauses oder deiner Wohnung verkauft hast und weiter in dieser wohnst, musst du dem neuen Miteigentümer ein monatliches Nutzungsentgelt (auch Nutzungsgebühr) bezahlen.
Die Höhe der Nutzungsgebühr hängt von dem Auszahlungsbetrag und dem aktuellen Zinsniveau ab.
Derzeit verlangen die Anbieter eine Nutzungsentgelt zwischen 5 und 7 Prozent pro Jahr von der Auszahlungssumme.
Im Standardfall wird für das Nutzungsentgelt eine Laufzeit von 10 Jahren vereinbart. Bei manchen Anbietern ist es aber gegen einen prozentualen Aufschlag möglich, eine unbefristete (lebenslange) Laufzeit zu vereinbaren.
Wenn du dir zum Beispiel 100.000 auszahlen lassen möchtest und der Anbieter eine Nutzungsgebühr in Höhe von 5 % von der Summe verlangt, entspricht das im Jahr einer Gebühr von 5.000 € dafür, dass du die Immobilie weiter nutzen darfst.
Da du die Nutzungsgebühr aber monatlich bezahlst, müsstest du bei diesem Beispiel eine Nutzungsgebühr von 416,16 € monatlich zahlen. Bei einer Laufzeit von 10 Jahren würdest du in der Summe Nutzungsgebühren in Höhe von 50.000 € bezahlen.
Die meisten Menschen reagieren erst einmal geschockt auf eine solche Summe, was verständlich ist. Allerdings musst du die Summe im allgemeinen Kontext von deiner Situation bewerten.
Würdest du etwa statt des Teilverkaufes deine gesamte Immobilie verkaufst, dann müsstest du danach ausziehen und dann für eine andere Immobilie eine Miete bezahlen.
Und diese wird bei der Entwicklung der Mietpreise mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht niedriger sein als ein vergleichbares Nutzungsentgelt.
Instandhaltung
Nach dem Teilverkauf deiner Immobilie bist du auch weiterhin für die Instandhaltung verantwortlich. Das bedeutet, du musst für mögliche Reparaturen und Sanierungen selbst aufkommen.
Häufig wird daran kritisiert, dass die Kosten allein von den ursprünglichen Eigentümern getragen werden müssen.
Dabei wird allerdings vergessen, dass diese von einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie im vollen Umfang profitieren können.
Und die Alternative wäre, dass der Anbieter des Teilverkaufes die Kosten trägt und diese dann von dem möglichen Gewinn des Verkaufserlöses abzieht.
Das wiederum würde aber bedeuten, dass dieser an jeder Instandhaltungsmaßnahme ein Mitspracherecht hätte, womit die ursprünglichen Alleineigentümer vermutlich nicht so einverstanden wären.
Grundsteuer
Da du weiter in der Immobilie wohnst, musst du auch weiterhin die Grundsteuer im vollen Umfang bezahlen.
In einem Mietverhältnis wäre das aber ebenfalls der Fall, da die Vermieter die Grundsteuer in voller Höhe auf die Nebenkostenabrechnung umlegen dürfen.
Durchführungsentgelt
Falls du später den restlichen Anteil an der Immobilie verkaufen möchtest, verlangen manchen Anbieter dafür ein Durchführungsentgelt (Abwicklungsgebühr). Die Höhe von dieser Gebühr liegt je nach Anbieter in der Regel zwischen 2 % und 5,5 % vom Verkaufserlös.
Allerdings verlangen nicht alle Anbieter solch ein Durchführungsentgelt. Daher kann es bereits bei Vertragsabschluss sinnvoll sein, sich für einen Anbieter zu entscheiden, der auf dieses Entgelt verzichtet.
In diesem Kontext haben wir aber bei vielen Anbietern festgestellt, dass der Verzicht auf ein Durchführungsentgelt nicht automatisch bedeutet, dass sich die Teilverkäufer bei einem späteren Verkauf nicht trotzdem an verschiedenen Kosten beteiligen müssen.
Manche Anbieter erheben zwar kein Durchführungsentgelt, dafür halten sie aber vertraglich fest, dass bei einem Vollverkauf die Maklerkosten anteilig von den Parteien zu tragen sind. Die Maklerkosten hängen vom Bundesland und dem Makler selbst ab und liegen im Durchschnitt bei ca. 3,5 % vom Verkaufspreis.
Zum Beispiel müssten die Teilverkäufer bei einem Haus, das zu 50 % verkauft wurde, 50 % von den Kosten des Maklers tragen, der restliche Anteil wird vom Teilverkauf-Anbieter übernommen.
Mindesterlösanteil (ausbleibende Wertsteigerung)
Den größten Anteil von ihrem Gewinn erzielen die Anbieter mit dem Verkauf der Immobilie in der Zukunft. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass eine ausbleibende Wertsteigerung der Immobilie ein sehr großes Risiko für sie ist.
Ein weiteres großes Risiko ist für die Anbieter, dass sich Teilverkäufer kurz nach Vertragsabschluss umentscheiden und den verkauften Teil der Immobilie zurückkaufen.
Gegen diese beide Risiken sichern sich die Anbieter daher mit einer Wertsicherungsklausel ab, die typischerweise 117 % vom vereinbarten Verkaufspreis beträgt. Das bedeutet, bei einem Verkauf erhalten sie mindestens eine Summe, die ihrem Kaufpreis zzgl. eines Aufschlags von 17 % entspricht.
Gleichzeitig sind manche Anbieter dafür bereit, dir einen Aufschlag (Bonus) von bis zu 10 % vom Verkaufspreis zu gewähren, sollte der Wert der Immobilie zum Verkaufszeitpunkt wenigstens um 17 % im Vergleich zum ursprünglichen Zeitpunkt des Teilverkaufs gestiegen sein.
Dieser Mindesterlösanteil bringt unserer Meinung nach das größere Risiko mit sich, weshalb wir darauf mit einem Beispiel weiter eingehen.
Beispiel
Angenommen, du hast ursprünglich 50 % von deinem Haus verkauft, das zu diesem Zeitpunkt einen Marktwert von 300.000 Euro hatte. Das bedeutet 150.000 Euro bleiben weiter dein Eigentum und du hast den gleichen Betrag als Auszahlung erhalten.
Nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Laufzeit von 10 Jahren stellt sich bei einem Wertgutachten dann heraus, dass dein Haus über die Zeit nicht an Wert dazugewonnen hat.
Da du den Teilverkauf nicht verlängern möchtest, kommt es dann zum Verkauf der ganzen Immobilie zum Preis von 300.000 Euro. Von diesem steht dir ein Anteil von 50 % in Höhe von 150.000 Euro zu und der Teilverkauf-Anbieter bekäme eigentlich auch nur einen Betrag in der gleichen Höhe.
Aufgrund der Wertsicherungsklausel hat der Anbieter aber beim Verkauf der Immobilie einen Anspruch von 175.500 Euro. Das bedeutet, es fehlen noch 25.500 €, die dem Anbieter zustehen (175.000 € - 150.000 €). In so einem Fall müsstest du ihm diesen Betrag bezahlen, der deinen Betrag aus dem Immobilienverkauf verringern würde.
Aus dieser Wertsicherungsklausel resultiert für dich ein Preisänderungsrisiko und dieses solltest du nicht unterschätzen, insbesondere dann nicht, wenn du in einer Region lebst, bei der mit Abwanderung zu rechnen ist.
Dieses Risiko lässt sich nur begrenzen, indem du deine gewünschte Auszahlungssumme lieber etwas niedriger wählst, als zu hoch.
So bleibt für den Fall, dass keine Wertsteigerung oder sogar eine Wertminderung eingetreten ist, noch ein ausreichend großer Teil des Immobilienwertes möglich, um für die Wertsicherungsklausel aufkommen zu können, die dem Teilverkauf-Anbieter zusteht.
Im Kontext des Mindesterlösanteils möchten wir aber abschließend erwähnen, dass es nicht im Interesse des Anbieters ist, dass die Wertsicherungsklausel überhaupt zur Anwendung kommt.
Die Anbieter von Teilverkäufen machen den größten Teil ihres Gewinnes damit, wenn die anteilig angekauften Immobilien im Wert steigen. Daher werden diese bereits bei Vertragsabschluss Immobilien ablehnen, bei denen mit keiner oder nur einer geringen Wertsteigerung zu rechnen ist.
Abschluss eines Teilverkaufs: Wie es abläuft (Schritt-für-Schritt)
Im Folgenden zeigen wir dir, wie ein Teilverkauf in den einzelnen Schritten abläuft.
Wenn das bei dir zu weiteren Fragen führt, keine Sorge, im nächsten Punkt gehen wir detailliert darauf ein, was du bei einem Teilverkauf wissen solltest und beantworten häufig gestellte Fragen.
#1 Angebotsanfrage
Im ersten Schritt geben die Eigentümer bei der Angebotsanfrage den aktuellen Wert ihrer Immobilie an und legen den Anteil fest, den sie von ihrer Immobilie teilweise verkaufen möchten. Als Laufzeit legen die meistens Anbieter im Standardfall 10 Jahre fest, manche zeigen sich aber auch offen für eine längere Vertragsdauer.
Nicht immer lässt sich der Wert der Immobilie einfach bestimmen, allerdings wird dieser im folgenden Schritt ohnehin von einem Wertgutachter ermittelt, um diesen fachkundig festzulegen.
In der Regel ist ein anteilige Verkauf der Immobilie nur in Höhe von maximal 50 Prozent möglich und dieser Anteil muss mindestens einem Wert von 100.000 Euro entsprechen. Ansonsten kommt es erst gar nicht zu einem Angebot.
Die Angebotsanfrage wird in der Regel online gestellt und dabei wird den Interessenten bereits eine erste Schätzung angezeigt, mit welchen Nutzungsentgelt sie bei den gemachten Angaben rechnen müssen.
Das Nutzungsentgelt hängt im Wesentlichen von den aktuellen Kreditkonditionen für Bau- und Immobilienfinanzierungen ab, denn auch der Anbieter muss das Geld als Endfälliges Darlehen aufnehmen, um es an die möglichen Verkäufer weiterreichen zu können.
Wenn diese damit einverstanden sind und ihre Anfrage abschicken, wird ihnen ein unverbindliches Angebot unterbreitet.
#2 Wertermittlung der Immobilie
Im zweiten Schritt müssen die Anbieter den Wert der Immobilie prüfen, bevor sie den Verkaufsinteressenten ein finales Angebot machen können.
Dafür bestellen sie einen Gutachter, der ein Wertgutachten über die Immobilie erstellt.
Um sicherzustellen, dass dieser wirklich unabhängig ist, haben die Verkäufer der Immobilie in der Regel die Möglichkeit, zwischen unterschiedlichen Gutachterverbänden zu wählen. Die Kosten von so einem Gutachten werden von dem Anbieter getragen.
In diesem Zusammenhang ist es auch möglich, ein eigenes Gutachten zu verwenden, das von dem Teilverkauf-Anbieter unter Bedingungen akzeptiert wird. Dafür sollte dieses zeitnah von einem Gutachter erstellt worden sein, der den Mindeststandards (Zertifizierungen) der Anbieter gerecht wird.
Dieser Schritt schließt damit ab, dass ein aktueller Marktwert für die gesamte Immobilie ermittelt wird. Wenn dieser weiterhin im Einklang mit den Bedingungen des Anbieters ist, kann es mit dem Immobilien-Teilverkauf weitergehen.
#3 Verbindliches Kaufangebot
Im dritten Schritt wird der Anbieter den potenziellen Verkäufern ein verbindliches Angebot machen, das sich auf die Angaben des Wertgutachtens stützt.
Die Nutzungsgebühr wird sich aber mit hoher Wahrscheinlichkeit kaum vom ersten Angebot unterscheiden, selbst dann nicht, wenn sich der ermittelte Wert der Immobilie etwas vom angenommenen Wert unterscheidet.
Die Erklärung dafür ist, dass für die Berechnung der Nutzungsgebühr die Höhe der Wunschauszahlung entscheidend ist und es bei dem Gutachten im Wesentlich darum geht, ob die Mindestbedingungen beim Teilverkauf eingehalten werden können.
Wenn das auch weiterhin der Fall ist, wird sich die Nutzungsgebühr höchstens von dem Erstangebot aufgrund eines veränderten allgemeinen Zinsniveaus unterscheiden. Sind die Zinsen an den Kapitalmärkten in der Zwischenzeit gestiegen, wird auch die Nutzungsgebühr höher sein und vice versa.
Allerdings hätte ein abweichender Wert der Immobilie in großem Umfang Auswirkungen auf den Teil der Immobilie, der letztlich verkauft wird.
Sollten ursprünglich von einem Haus im Wert von 400.000 € nur anteilig 100.000 € verkauft werden, hätte das einem prozentualen Verkauf der Immobilie von 25 % entsprochen.
Falls das Gutachten aber zu einem Wert von 350.000 € gekommen wäre, würden 100.000 € dann einem prozentualen Verkaufsanteil von ca. 28,57 % entsprechen.
Wenn die Eigentümer in einer solchen Situation nicht mehr einverstanden wären, könnten sie immer noch jederzeit einen Verkauf ablehnen oder die Angaben nach ihren Bedürfnissen anpassen. Allerdings müssen sie dabei den Mindestwert von 100.000 Euro berücksichtigen.
Muss ich bei einem Teilverkauf von meinem Haus Steuern bezahlen?
Bei einer selbst genutzten Immobilie ist der Immobilien-Teilverkauf in der Regel steuerfrei.
Außerdem ist ebenfalls nicht mit einer Spekulationssteuer zu rechnen, wenn deine Immobilie vor dem Verkauf zwei volle Jahre bewohnt wurde.
Bei nicht selbst genutzten Immobilien, also vermietet Häusern und Wohnungen, müssen diese mindestens 10 Jahre in deinem Privatbesitz gewesen sein, damit du diese steuerfrei veräußern kannst.
Ansonsten wird der Verkaufsgewinn in Höhe deines Einkommenssteuersatzes versteuert.
#4 Vertragsunterzeichnung beim Notar
Im vierten und letzten Schritt muss bei einem Notar der Verkaufsvertrag von den unterschiedlichen Parteien unterzeichnet werden.
In diesem Vertrag werden neben den Bedingungen für den Teilverkauf von dem Haus oder der Wohnung auch das Nießbrauchrecht und das Vorverkaufsrecht vereinbart.
Erst mit der Unterzeichnung und der notariellen Beurkundung des Vertrages ist das Geschäft abgeschlossen und im Anschluss erhalten die Verkäufer ihre Wunschauszahlung ausbezahlt.
Während des Teilverkaufs: Was beachtet werden muss
Während der vertraglichen vereinbarten Laufzeit des Teilverkaufs gelten verschiedene Regeln, die vertraglich festgelegt wurden.
Im Folgenden schauen wir uns an, welche Bedingungen in den meisten Fällen für die Nutzungsgebühr, Instandhaltung und bei einem plötzlichen Ableben der Teilverkäufer gelten.
Nutzungsentgelt
Eine wichtige Pflicht der Teilverkäufer ist es, dem Anbieter monatlich das Nutzungsentgelt zu bezahlen. Wie erwähnt, wird dieses dafür verlangt, dass die Menschen in der Immobilie bleiben dürfen.
Wenn dieses Nutzungsentgelt aber nur noch teilweise oder gar nicht mehr zu den Zahlungszeitpunkten bezahlt wird, kann das schwerwiegende Konsequenzen haben.
Im schlimmsten Fall bedeutet das für dich als Teilverkäufer, dass du dein Zuhause räumen musst und es zu einem erzwungenen Vollverkauf der Immobilie kommt.
Allerdings versuchen die Anbieter genau solch eine Situation wegen Reputationsrisiken zu vermeiden und werden versuchen, eine Lösung mit dir zu finden.
Zum Beispiel hat die Deutsche Teilkauf für solche Fälle die Hilfskasse Deutsche Teilkauf gegründet, an die sich Personen wenden können, die nach einem Teilverkauf in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind.
Instandhaltung
Grundsätzlich musst du davon ausgehen, dass du die Kosten für die Instandhaltung und sonstige Reparaturen allein trägst. Das leitet sich insbesondere aus dem Status des Teilkäufers als stiller Teilhaber ab.
Unter Umständen sind die Anbieter aber bereit, sich an Sanierungsmaßnahmen zu beteiligen, insbesondere wenn sie das Potenzial haben, den Wert der Immobilie zu steigern.
Dazu gehören insbesondere energetische Sanierungen, mit denen die Energieeffizienz von einem Immobilienobjekt verbessert werden kann.
Ganz umsonst werden sie das aber auch nicht tun, in solchen Fällen ist damit zu rechnen, dass sich daraufhin das Nutzungsentgelt erhöht.
Plötzliches Ableben der Teilverkäufer
Sollte es während der Vertragslaufzeit zu einem plötzlichen Tod der Teilverkäufer kommen, sind dafür die Bedingungen in der Regel auch vertraglich festgestellt
Nach dem Ableben der Teilverkäufer endet das Nießbrauchrecht, mit dem das Wohnrecht der Teilverkäufer abgesichert wurde.
Im nächsten Schritt erhalten die Erben aufgrund des Vorkaufsrecht die Möglichkeit, die Immobilie vollständig zurückzukaufen. Wenn diese daran kein Interesse haben, wird danach der Gesamtverkauf der Immobilie vom Anbieter eingeleitet.
Für den Fall, dass die Erben die Möglichkeit des Rückkaufs nutzen, gilt bei manchen Anbietern ein reduziertes Durchführungsentgelt.
Am Ende des Teilverkaufs: Welche Wahlmöglichkeiten es gibt
Ein Teilverkauf hat im Standardfall eine vertragliche Laufzeit von 10 Jahren. Zum Ende der Laufzeit musst du dich dann zwischen drei Möglichkeiten entscheiden: Verlängerung, Rückkauf oder Vollverkauf.
Die einzige Ausnahme, bei der du dich nicht für eine von diesen entscheiden musst, ist ein unbefristetes (lebenslanges) Nutzungsentgelt, dass du mit dem Anbieter bei Vertragsabschluss vereinbart hast.
Verlängerung
Wenn du am Ende der Vertragslaufzeit weiter in der Immobilie wohnen bleiben möchtest, dann musst du mit dem Anbieter eine Verlängerung vereinbaren.
Bei dieser Vereinbarung wird dann ein Nutzungsentgelt festgelegt, das von dem dann aktuellen Zinsniveau abhängt.
Das bedeutet, wenn dieses während der Laufzeit gestiegen ist, musst du ein höheres Entgelt bezahlt. Im umgekehrten Fall gilt das Gegenteil.
Rückkauf
Eine weitere Möglichkeit ist der Rückkauf, um in der Immobilie bleiben zu können, ohne dass eine neue Vereinbarung des Nutzungsentgelts notwendig ist.
Wenn du dich für diese Option entscheidest, musst du den Teil der Immobilie zum aktuellen Marktwert zurückkaufen. Dieser wird, wie beim ursprünglichen Teilverkauf, von einem Gutachter ermittelt.
Des Weiteren musst du beim Rückkauf ein mögliches Durchführungsentgelt beachten, außerdem können weitere Kosten aus der vertraglichen Wertsicherungsklausel auf dich zukommen.
Vollverkauf
Als weitere Möglichkeit bleibt der Vollverkauf bzw. Gesamtverkauf der Immobilie.
Wenn du dich für diese entscheidest, wird die Immobilie verkauft, worum sich der Anbieter kümmern wird, indem er einen Makler beauftragt.
Bei Teilverkäufen ohne Durchführungsentgelten ist im Regelfall vertraglich vereinbart, dass du dich an den Maklerkosten beteiligst.
Nach unseren Erfahrungen ist das nicht immer leicht erkenntlich bei Anbietern, die mit einem Teilverkauf ohne Durchführungsentgelt werben.
Wenn es zu einem Verkauf der gesamten Immobilie kommt, bedeutet das für dich und die anderen Mitbewohner, dass ihr sie räumen müsst und die neuen Eigentümer einziehen oder sie weiter vermieten.
Lohnt sich ein Teilverkauf für mich (Vorteile und Nachteile)?
In den meisten Fällen ist der Teilverkauf von einer Immobilie für Menschen im Rentenalter interessant, die Kapital aufnehmen, aber in ihrer Immobilie wohnen bleiben möchten.
Das ist insbesondere dann der Fall, wenn wegen des fortgeschrittenes Alters keine Bank mehr bereit ist, den Personen einen Kredit zu geben und falls doch, dann nur zu sehr unvorteilhaften Konditionen.
Wir haben dir die wesentlichen Vorteile und auch die Nachteile im Folgenden zusammengefasst, damit du eine Entscheidung treffen kannst, ob ein Teilverkauf für dich infrage kommt.
Zuerst sagen wir dir aber, in welchem Fall du auf gar keinen Fall deine Immobilie teilverkaufen solltest.
Wann sollte ich meine Immobilie nicht teilverkaufen?
Wenn du bei deiner Immobilie davon ausgehst, dass diese im Wert nicht steigen oder sogar fallen wird, dann solltest du diese auf gar keinen Fall teilverkaufen, sondern die gesamte Immobilie verkaufen.
Würdest du diese Immobilie teilverkaufen, müsstest du dem Anbieter die Differenz zwischen dem ursprünglich vereinbarten Verkaufspreis beim Teilverkauf und dem Mindesterlösanteil bezahlen.
Unter der Voraussetzung, dass deine Annahme richtig war und der Immobilienwert nicht gestiegen oder sogar gesunken ist.
Vorteile
Der größte Vorteil bei einem Teilverkauf ist, dass Eigentümer einen Teil von ihrer Immobilie zu Geld machen können. Das bietet sich insbesondere an, wenn ihr Vermögen hauptsächlich in der Immobilie gebunden ist.
In diesem Zusammenhang können sie weiter in ihrer vertrauten Umgebung wohnhaft bleiben, dieses Recht wird mit einem Nießbrauchrecht im Grundbuch abgesichert, und sie müssen sich nicht eine neue Wohngelegenheit suchen, was mit weiteren Kosten für den Umzug verbunden ist.
Außerdem ist bei einem Umzug damit zu rechnen, dass sie für eine vergleichbares Haus oder Immobilie hohe Mietkosten zahlen müssen aufgrund der angespannten Situation des Mietmarktes.
Ferner ist es auch im Interesse der Teilverkäufer, dass sie auch weiterhin selbst über die Instandhaltungsmaßnahmen und sonstigen Renovierungsarbeiten bestimmen können, da sie auch die Kosten für diese tragen müssen.
Ebenfalls vorteilhaft ist, dass die Teilverkäufer von Wertsteigerungen der Immobilie profitieren können, da sie weiterhin mit mindestens 50 % an der Immobilie beteiligt sind.
Und abschließend lässt sich positiv hervorheben, dass sollten sich die Eigentümer oder Erben einen Rückkauf wünschen, dann haben sie ein Vorkaufsrecht auf den verkauften Teil von der Immobilie.
Nachteile
Allerdings gibt es auch einige Nachteile eines Immobilien-Teilverkaufs, die du berücksichtigen solltest.
Gerade bei älteren Immobilien kann es sein, dass einige Reparaturen und Erneuerungen durchgeführt werden müssen. Da diese von den ursprünglichen Eigentümern getragen werden müssen, kann das eventuell zu einer hohen Kostenbelastung führen.
Mit Blick auf mögliche Wertsteigerungen der Immobilie möchten wir noch mal darauf hinweisen, dass diese keinesfalls garantiert sind.
Der Wert einer Immobilie kann auch stagnieren, oder sogar fallen. Damit ist gerade bei Regionen zu rechnen, bei denen ein Trend von Abwanderungen zu erkennen ist, wenn dieser anhalten sollte.
In so einer Situation müssen die Verkäufer bei einer teilverkauften Immobilie damit rechnen, dass beim abschließenden Verkauf der Immobilie, wegen der Wertsicherungsklausel weitere Kosten auf sie zukommen.
Wie du einen Teil von deiner Immobilie in 7 Schritten verkaufst
Im Folgenden möchten wir dir anhand einer einfachen Anleitung zeigen, wie du vorgehen kannst, um deine Immobilie teilzuverkaufen.
#1 Kläre deinen Kapitalbedarf
Zuerst solltest du dich ehrlich fragen: Wie viel Geld benötige ich überhaupt?
Das ist erstens wichtig, da deine Wunschauszahlung in einem direkten Zusammenhang mit der Nutzungsgebühr steht: Je höher die Auszahlung, desto höher sind die Gebühren.
Außerdem hat die gewünschte Auszahlungssumme auch einen Einfluss darauf, welchen Anteil du letztlich von deiner Immobilie verkaufst. Auch hier gilt, je höher die Summe ist, desto höher ist der Anteil an der Immobilie, den du verkaufst.
Es kann sinnvoll sein, dass du dich tendenziell für eine niedrigere Auszahlungssumme entscheidest, um das Risiko aus der Wertsicherungsklausel zu begrenzen.
#2 Vergleiche die Anbieter
Wie bei allen Finanzgeschäften ist es wichtig, dass du die Angebote der Anbieter vergleichst.
Zwar gibt es für den Teilverkauf von Immobilien keine vergleichbare Anzahl von Anbietern, wie etwa bei Baufinanzierungen, aber es gibt genug Anbieter für einen Vergleich.
Zu den etabliertesten Anbietern, die wir uns im Detail angesehen haben, gehören:
Hausanker (Marke von Deutsche Teilkauf)
Diese genannten Anbieter bieten in der Regel einen Onlinerechner an, bei dem du mit nur wenigen Angaben eine erste Vorstellung (Indikation) genannt bekommst, wie hoch die Nutzungsgebühr bei deiner Wunschsumme sein wird.
Bei einem Vergleich solltest du aber nicht nur auf die Nutzungsgebühr achten. Informiere dich auch darüber, wie hoch die Wertsicherungsklausel ist und ob ein Durchführungsentgelt verlangt wird.
Wichtig beim Vergleichen ist, dass du noch kein unverbindliches Angebot abschickst, da sonst alle vier Anbieter sich bei dir melden werden, um ein Geschäft abzuschließen.
#3 Hole dir ein unverbindliches Angebot
Nachdem du die unterschiedlichen Anbieter verglichen hast, solltest du dich für einen Anbieter entscheiden, mit dem du weiter machen möchtest.
Bei diesen fragst du dann ein unverbindliches Angebot an.
Daraufhin wird sich dieser bei dir melden, um ein Wertgutachten von deiner Immobilie in Auftrag zu geben. Die Kosten von diesem werden im Regelfall vom Anbieter getragen.
Wenn du aber erst kürzlich selbst einen Gutachter beauftragt hast, kannst du es eventuell verwenden.
Leider kannst du aber nicht damit rechnen, dass es vom Anbieter akzeptiert wird, noch dass er dir die Kosten dafür erstattet (aber eventuell ist er bereit, dir einen Teil davon zu bezahlen, nachfragen lohnt sich).
#4 Prüfe das Wertgutachten
Die Anbieter werben meistens damit, dass die Wertermittlung der Immobilie von einem unabhängigen Gutachter erstellt wird. Darauf verlassen würden wir uns aber nicht, insbesondere dann nicht, wenn der ermittelte Wert erheblich von deinem erwarteten abweicht.
Eine leichte Möglichkeit, mit der du ein solches Gutachten überprüfen kannst, ist auf Immobilienplattformen im Internet nachzusehen, was für Häuser oder Wohnungen, die vergleichbar mit deiner Immobilie sind, bezahlt wird.
Bitte achte aber darauf, dass das wirklich der Fall ist. Wenn dein Haus etwa 1975 gebaut wurde, kannst du dieses nicht ohne Weiteres mit einem Neubau vergleichen. Gleiches gilt für die Qualität und Ausstattung, die sich mitunter erheblich zwischen Immobilien unterscheidet.
#5 Lass dich anwaltlich beraten
Es ist sinnvoll, dass du dich bei einem Teilverkauf von deinem Haus von einem fachkundigen Anwalt beraten lässt, denn immerhin geht es in jedem Fall um 100.000 €.
Natürlich ist es nachvollziehbar, dass du dir gerne die Kosten für einen Anwalt sparen möchtest, aber das könntest du eventuell später bitter bereuen.
Die Verträge der Anbieter werden sich mit hoher Wahrscheinlichkeit zwar sehr ähneln, du musst aber mit abweichenden Bedingungen rechnen, die mitunter nicht in deinem Interesse sind.
Ein Fachanwalt für Immobilienrecht wäre in der Lage, diese erstens zu erkennen und zweitens für dich um eine Änderung oder Streichung von diesen zu bitten.
#6 Verhandle nach
Nach unseren Erfahrungen vergessen die meisten Verkäufer bei einem Teilverkauf, dass es sich bei diesem um ein Geschäft handelt.
Was heißt das?
Das bedeutet, dass du immer die Möglichkeit hast, Konditionen und Bedingungen nachzuverhandeln. Und das ist insbesondere der Fall, wenn du merkst, dass der Anbieter ein großes Interesse an der Immobilie hat.
Du solltest also in jedem Fall versuchen, das Nutzungsentgelt zu drücken. Außerdem gehört auch ein mögliches Durchführungsentgelt und die Höhe der Wertsicherungsklausel selbstverständlich zur Verhandlungsmasse.
Generell würden wir dir aber nicht empfehlen, zu früh im Prozess nach besseren Konditionen und sogar nach der Streichung von Bedingungen zu fragen. Verhandlungstechnisch ist es sehr geschickt bis kurz vor dem Geschäftsabschluss zu warten und dann um eine Nachverhandlung zu bitten.
Denk aber daran, dass auf der Seite des Anbieters auch nur Menschen sitzen und verhalte dich entsprechend.
Solltest du dich im Übrigen vor solchen Verhandlungen scheuen, kannst du den Anwalt, bei dem du dich hoffentlich beraten lassen hast, eventuell bitten, ob dieser für dich nachverhandelt.
#7 Schließe das Geschäft ab
Im letzten Schritt musst du das Geschäft nur noch abschließen, wofür du mit dem Anbieter einen Notar aufsuchen wirst.
Bei dem Notar solltest du noch mal sichergehen, dass die vertraglichen Bestandteile dem entsprechen, was du mit dem Anbieter vereinbart hast. Das gilt insbesondere dann, wenn du aktiv nachverhandelt hast, was du hoffentlich getan hast, oder?
Was sind die Alternativen zu einem Teilverkauf?
Solltest du eventuell zu dem Schluss gekommen sein, dass ein Teilverkauf für dich doch nicht infrage kommt, dann fragst du dich eventuell, welche Alternativen es gibt.
Leibrente: Bei einer Leibrente wird die ganze Immobilie an eine gewerbliche oder private Person verkauft. Die Verkäufer erhalten im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht und eine regelmäßig ausgezahlte Rente, die vom Verkaufspreis abhängt. Da die Immobilie vollständig verkauft wird, muss der neue Eigentümer für alle Instandhaltungsmaßnahmen und eventuellen Reparaturen aufkommen. Dieses Modell bietet sich insbesondere für Eigentümer an, die ihre Immobilie nicht vererben.
Umkehrhypothek (Immobilienrente/Immobilienverrentung): Bei einer Umkehrhypothek wird eine Immobilie von einer Bank oder Versicherung beliehen, während die Eigentümer in dieser wohnen bleiben. Diese erhalten Kapital in Form von einer monatlichen Rente oder Einmalzahlung. Zu einem Verkauf der Immobilie kommt es erst, wenn die Eigentümer versterben oder ausziehen.
Rückmietverkauf: Kommt es zu einem Rückmietverkauf, wird die Immobilie vollständig verkauft und die Verkäufer erhalten die volle Verkaufssumme. Zusammen mit dem Kaufvertrag schließen die vorherigen Eigentümer einen Mietvertrag, um in der Immobilie bleiben zu können. In so einem Fall können die ehemaligen Eigentümer nicht mehr von zukünftigen Wertsteigerungen profitieren, müssen aber auch nicht mehr für die Instandhaltung der Immobilie aufkommen.
Klassischer Immobilienverkauf: Der Vollständigkeitshalber wird auch der übliche Immobilienverkauf erwähnt. Bei diesem wird die gesamte Immobilie verkauft und die Verkäufer sind mit einem Umzug einverstanden. Dieses bietet sich daher als einfachste Alternative zu einem Teilverkauf an, wenn ohnehin kein Interesse mehr an einem Wohnverhältnis besteht. Außerdem kann diese ebenfalls eine sinnvolle Option sein, wenn die Eigentümer von keinen Wertsteigerungen von der Immobilie mehr ausgehen.
Fazit
In diesem Ratgeber sind wir sehr detailliert darauf eingegangen, was Immobilieneigentümer alles über den Teilverkauf ihres Eigenheims wissen müssen.
Außerdem haben wir mit einer konkreten Anleitung gezeigt, wie sich eine Immobilie teilverkaufen lässt und wir sind auf die unterschiedlichen Alternativen eingegangen.
Du solltest jetzt ein gutes allgemeines Verständnis über den Teilverkauf von einem Haus oder eine Wohnung haben.
Wenn so einer für dich infrage kommt, solltest du dir im nächsten Schritt die Teilverkauf-Anbieter ansehen und deren Angebote miteinander vergleichen.
In jedem Fall würden wir dir empfehlen, dir bei so einer Entscheidung Zeit zu lassen und dich von einem Fachanwalt für Immobilienrecht beraten zu lassen.