Wertfaktor im Test: Lohnt sich hier ein Immobilien-Teilverkauf?
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Reza Machdi-Ghazvini, CAIAMit einem Immobilien-Teilverkauf bei wertfaktor können Eigentümer einen Teil von ihrer Immobilie verkaufen und weiter zu Hause wohnen.
Aber, wie gut ist eigentlich wertfaktor als Anbieter?
Diese Frage beantworten wir dir heute, indem wir auf die Voraussetzungen, die Konditionen (Kosten), den Ablauf und auf viele weitere Punkte eingehen.
Das wirst du alles in diesem Testbericht erfahren:
Welche Voraussetzungen müssen bei wertfaktor erfüllt werden?
Was sind die Konditionen für einen Teilverkauf bei wertfaktor?
Empfehlung: Erste Vorstellung einholen (kostenlos & anonym)
Mit dem handlichen Onlinerechner von wertfaktor kannst du schnell eine Erstidee darüber bekommen, zu welchen Konditionen du deine Immobilie teilverkaufen kannst.
Du findest diesen Onlinerechner hier.*
Was ist wertfaktor?
Das Unternehmen (Wertfaktor Immobilien GmbH) hat den Immobilien-Teilverkauf 2018 entwickelt und gilt daher als der Erfinder von diesem Finanzprodukt.
wertfaktor möchte insbesondere Personen im Ruhestand von so einem Teilverkauf überzeugen, die weiter in ihrer selbst genutzten Immobilie, ob ein Haus oder Wohnung bleiben möchten und deren Vermögen überwiegend in dieser gebunden ist.
Als Alternative würde sich für Personen mit einem höheren Alter eigentlich auch ein herkömmlicher Ratenkredit anbieten, allerdings verwehren die meisten Banken potenziellen Kreditnehmen so einen, sobald sie ein gewisses Alter erreicht haben.
Gerade in so einer Situation kann ein Immobilien-Teilverkauf eine spannende Lösung sein, bei dem die Auszahlungssumme zweckungebunden ist. Das bedeutet, die Verkäufer der Immobilie können das Geld nach freiem Belieben verwenden.
Bevor du dich aber für die Möglichkeit entscheidest, deine Immobilie teilzuverkaufen, solltest du dich noch weiter darüber schlaumachen. Wenn du unseren Teilverkauf-Haus Ratgeber noch nicht gelesen hast, würden wir dir diesen empfehlen.
Welche Voraussetzungen müssen bei wertfaktor erfüllt werden?
Wenn du von wertfaktor ein Angebot für deine Immobilie bekommen möchtest, musst du folgende Bedingungen beachten:
Ein Alter von 55 Jahren, aber auch Jüngere können ein Angebot bekommen, allerdings nur mit vertraglichen Laufzeiten von 20 Jahren (standardmäßig sind 10 Jahre vorgesehen).
Die Immobilie sollte mindestens einen Wert von 200.000 € haben, der sich daraus ergibt, dass die Auszahlungssumme mindestens einem Betrag von 100.000 € und maximal 50 % vom Immobilienwert entsprechen muss.
Für die Immobilie muss kein Denkmalschutz oder sonstige Beschränkungen beachtet werden und auch Immobilien mit Erbbaurecht erhalten kein Angebot.
Im Übrigen ist eine bestehende Grundschuld kein Hindernis, wenn diese zum Verkaufszeitpunkt gelöscht wird.
Was sind die Konditionen für einen Teilverkauf bei wertfaktor?
Bei einem Immobilien-Teilverkauf musst du bei den Konditionen auf das Nutzungsentgelt (Nutzungsgebühr), das Durchführungsentgelt und den Mindesterlösanteil achten.
Das Nutzungsentgelt wird standardmäßig jeden Monat bezahlt, während die anderen Konditionen für einen zukünftigen Verkauf der gesamten Immobilie von Bedeutung sind.
Nutzungsentgelt
Das Nutzungsentgelt, auch Nutzungsgebühr, ist eine monatliche Gebühr, die du an wertfaktor bezahlen musst. Diese Gebühr wird im Standardfall über 10 Jahre vereinbart und in Prozent pro Jahr angegeben.
Es wird häufig mit einer „Miete“ verglichen, was nicht ganz richtig ist, da nicht mit einer Erhöhung von diesem Entgelt während der Laufzeit zu rechnen ist, auch nicht, wenn die Mieten im Umfeld der Immobilie steigen.
In welcher Höhe das Nutzungsentgelt zu bezahlen ist, richtet sich nach der Auszahlungssumme und nach dem allgemeinen Zinsniveau. Je höher die Zinsen am Kapitalmarkt sind, desto höher ist auch das Nutzungsentgelt.
Wenn du etwa aus einer Immobilie mit einem Wert von 500.000 € eine Auszahlungssumme von 100.000 € (20 % vom Immobilienwert) erhalten möchtest, müsstest du aktuell ein monatliches Nutzungsentgelt zwischen 494 € - 532 € bezahlen.
Bei einer höheren Wunschauszahlung würde dieses Entgelt auf 988 € - 1.063 € monatlich ansteigen.
Neben der standardmäßigen Laufzeit von 10 Jahren ist es bei wertfaktor aber auch möglich, das Nutzungsentgelt unbefristet (lebenslang) zu vereinbaren.
Diese Option musst du aber durch ein höheres Nutzungsentgelt finanzieren.
Würdest du, anschließend an das erwähnte Beispiel, ein unbefristetes Nutzungsentgelt vereinbaren, würde das monatliche Nutzungsentgelt bei einer Auszahlung von 100.000 € auf 578 € - 615 € steigen.
Durchführungsentgelt
Das Durchführungsentgelt wird für die Organisation von dem Vollverkauf der Immobilie in der Zukunft berechnet.
Bei wertfaktor wird ein Durchführungsentgelt von 3,3 % vom Immobilienwert von den Teilverkäufern verlangt.
Außer, diese haben sich für ein unbefristetes Nutzungsentgelt entschieden, dann wird im Vertrag ein Durchführungsentgelt von 0 % vereinbart.
Des Weiteren gilt ein niedrigeres Durchführungsentgelt von 2,2 % für den Fall, dass die Immobilie zurückgekauft wird.
Im Vergleich zu anderen Anbietern, die damit werben, kein Durchführungsentgelt zu verlangen, kann daher der Eindruck entstehen, dass wertfaktor in diesem Punkt schlechtere Konditionen bietet.
Dabei ist uns aber aufgefallen, dass die anderen Anbieter zwar kein Durchführungsentgelt verlangen, dafür müssen sich aber bei diesen die Teilverkäufer anteilig an den Maklerkosten bei einem Gesamtverkauf der Immobilie beteiligen.
Im Vergleich kommt es daher darauf an, was letztlich mit der Immobilie passiert und zu welchem Anteil die Immobilie teilverkauft wurde.
Wenn es beispielsweise zu einem Vollverkauf einer Immobilie über einen Makler kommt, verlangen diese im Durchschnitt 3,5 % vom Verkaufspreis.
Wenn die Teilverkäufer an dieser Immobilie noch einen Anteil von 75 % hätten, müssten sie dann von den Maklerkosten 2,63 % übernehmen. Das ist etwas weniger als bei dem von wertfaktor verlangten Durchführungsentgelt, aber aus unserer Sicht nur ein kleiner Vorteil.
Anders würde es aber bei einem Rückkauf, zum Beispiel durch die Erben, aussehen. In so einer Situation würde kein Makler beauftragt werden, weshalb in dieser Situation ein nicht berechnetes Durchführungsentgelt einen Unterschied machen würde.
Mindesterlösanteil
Ebenfalls zu den Konditionen eines Immobilien-Teilverkaufs gehört der Mindesterlösanteil. Mit einer sogenannten Wertsicherungsklausel des Anbieters sichert sich dieser gegen eine ausbleibende Wertsteigerung und einen Wertverlust der Immobilie ab.
Für einen Immobilien-Teilverkauf wird bei wertfaktor eine Wertsicherungsklausel in Höhe von 117 % vom Verkaufspreis vertraglich vereinbart.
Wie diese im Detail funktioniert und was bei dieser beachtet werden sollte, haben wir in unserem Ratgeber über Immobilien-Teilverkäufe erläutert, den du hier findest.
Wie läuft der Teilverkauf bei wertfaktor ab?
Im Folgenden schauen wir uns an, wie ein Teilverkauf von einer Immobilie bei wertfaktor im Detail abläuft. Außerdem gehen wir dabei noch auf nennenswerte Details ein.
#1 Unverbindliches Angebot anfragen
Wenn du unserer Empfehlung eingangs gefolgt bist, hast du dir bereits mit dem Onlinerechner von wertfaktor eine erste Vorstellung darüber gemacht, mit was für einem Angebot du rechnen kannst.
Wenn nicht, solltest du jetzt die Webseite von wertfaktor besuchen* und beim Onlinerechner den Wert von deiner Immobilie und deine Wunschauszahlung angeben.
Der Immobilienwert muss nicht exakt sein, sollte aber realistisch sein, denn dieser wird im zweiten Schritt sowieso überprüft.
Nachdem du beide Angaben gemacht hast, wird dir bereits das monatliche Nutzungsentgelt angezeigt, dieses wird im Standardfall für eine Laufzeit von 10 Jahren berechnet. Alternativ wird auch die Variante für ein unbefristetes (lebenslang) Nutzungsentgelt angezeigt.
Wenn eine der beiden Option deinen Vorstellungen entspricht, klickst du bei diesem auf „Paket auswählen“ woraufhin du zur Antragsstrecke geführt wirst. Bei diesem du weitere Angaben machen musst und zum Schluss ein unverbindliches Angebot anfragst.
#2 Erstellung des Wertgutachtens
Im zweiten Schritt wird ein Wertgutachten von deiner Immobilie von einem Gutachter erstellt, der von wertfaktor bestellt und bezahlt wird.
Vorausgesetzt natürlich, dass deine Immobilie die Voraussetzungen des Anbieters erfüllt. Außerdem hast du bei dem Gutachter die Möglichkeit aus zwei zu wählen, die dir vorgeschlagen werden.
Damit soll die Unabhängigkeit des Immobiliengutachtens gewährleistet werden, um eine unparteiische Ermittlung des Immobilienwertes zu erreichen.
Bei diesem Schritt wird sich ein Kundenberater sich bei dir telefonisch melden, um dich bei der Erstellung des Gutachtens zu unterstützen. Meistens bleibt auch diese Person dein Ansprechpartner für den weiteren Ablauf des Teilverkaufs.
Wie in unserem Immobilien-Teilverkauf Ratgeber erwähnt, würden wir uns aber nicht darauf verlassen und ebenfalls die Preise von anderen Immobilien mit deiner vergleichen.
Und falls du sehr misstrauisch bist, hast du auch die Möglichkeit selbst einen Gutachter zu bestellen und zu bezahlen. Wenn du dich dafür entscheidest, sollte das Gutachten aber die Standards von wertfaktor erfüllen.
Um auf sicherzugehen, klärst du das am besten vorher schriftlich per E-Mail ab (E-Mail-Adresse: beratung@wertfaktor.de).
#3 Nachverhandeln & verbindliches Angebot annehmen
Im dritten Schritt wird dir wertfaktor ein verbindliches Angebot unterbreiten, dass sich auf die Angaben aus dem Wertgutachten stützt.
Wenn der ermittelte Wert aus dem Gutachten deinem angenommen Immobilienwert ähnelt, sollten sich die Konditionen für den Teilverkauf nicht wesentlich verändert haben.
Weil aber die Nutzungsgebühr auch vom allgemeinen Zinsniveau abhängt, kann es sein, dass diese gesunken oder gestiegen ist, das hängt von der Entwicklung der Zinsen am Kapitalmarkt ab.
In jedem Fall solltest du das Angebot nicht einfach annehmen. Stattdessen ist nach unserer Meinung empfehlenswert, dieses von einem Fachanwalt für Immobilienrecht überprüfen zu lassen.
Dieser kann dich auch unterstützen, besser Konditionen und Bedingungen auszuhandeln. Wenn du beispielsweise feststellst, dass wertfaktor sehr interessiert an deiner Immobilie ist, hast du so eventuell die Möglichkeit ein insgesamt besseres Angebot zu verhandeln.
Wenn du das Angebot annehmen möchtest, musst du dieses bei einem Notar unterzeichnen, der den Vertrag notariell beurkundet. In diesem wird dann auch das Nießbrauchrecht festgehalten, das dir für die Laufzeit des Vertrags ein alleiniges Wohnrecht zusichert.
#4 Auszahlung der Wunschsumme
Im vierten Schritt wird dir deine Wunschauszahlung von wertfaktor ausbezahlt.
Du musst damit rechnen, dass der ganze Vorgang zwischen 6 und 8 Wochen dauern kann. Wenn Besonderheiten beachtet werden müssen, kann es eventuell auch länger dauern.
#5 Verlängerung, Rückkauf oder vollständiger Verkauf
Wenn du kein unbefristetes Nutzungsentgelt vereinbart hast, musst du spätestens zum Ende der vertraglich vereinbarten Laufzeit von 10 Jahren eine Entscheidung treffen, wie es mit der Immobilie weitergeht.
Falls du weiter in der Wohnung bleiben möchtest, musst du den Vertrag verlängern und ein neues Nutzungsentgelt mit wertfaktor vereinbaren.
Ansonsten hast du die Möglichkeit den Teil der Immobilie, den du verkauft hast, zu dem dann aktuellen Marktwert zurückzukaufen. Oder du stimmst einem Vollverkauf der Immobilie zu, woraufhin wertfaktor sich um den Verkauf der gesamten Immobilie kümmern wird.
Wenn es zu einem Verkauf der Immobilie kommt, gilt die vertraglich vereinbarte Wertsicherungsklausel. Bei einer ausgebliebenen Wertsteigerung oder einem Wertverlust der Immobilie müsstest du wegen dieser mit weiteren Kosten rechnen.
Wie gut ist der Service bei wertfaktor?
Wir haben uns einen Eindruck vom Service, den wertfaktor bietet gemacht, indem wir uns als Interessent ausgegeben und dem Kundendienst eine E-Mail geschickt haben (beratung@wertfaktor.de).
Folgende Fragen haben wir dem Service gestellt: „Ist es richtig, dass, wenn sich meine Eltern für diese Option entscheiden, bis auf Weiteres in der Immobilie bleiben dürfen? Es gibt also in Zukunft keinen fixen Verkaufstermin o.Ä. zu dem sie verkaufen müssen?“
Auf unsere Fragen haben wir von der Kundeberaterin Ramona H. innerhalb von 24 Stunden die folgende Antworten bekommen.
Ist es richtig, dass, wenn sich meine Eltern für diese Option entscheiden, bis auf Weiteres in der Immobilie bleiben dürfen? Es gibt also in Zukunft keinen fixen Verkaufstermin o.Ä. zu dem sie verkaufen müssen?
"Wenn sich Ihre Eltern für den Teilverkauf entscheiden, dann erhalten Sie für den Teil, den wir ankaufen ein Nießbrauchrecht, sodass Ihre Eltern weiterhin alleinige Nutzer der Immobilie bleiben.
Sollten Ihre Eltern über 55 Jahre alt sein, können Sie bis zum Ableben in ihrer Immobilie wohnen bleiben. Es wird erst dann ein Verkaufstermin festgelegt, wenn a) Ihre Eltern den Gesamtverkauf möchte oder b) der letzte Nießbrauchnehmer ablebt. Zu jeder Zeit können Ihre Eltern den Teil der Immobilie zurückkaufen, den wir heute ankaufen."
Und bleibt in diesem Zusammenhang auch das Vorverkaufsrecht von den Erben (also mir) unberührt?
"Wir können Sie für den Teil, den wir heute ankaufen, als Ankaufsberechtigte Person im Vertrag hinterlegen. Sodass Sie den Teil, beim Ableben des letzten Nießbrauchnehmers zurückkaufen können.
Wenn wir z.B. 50 % der Immobilie ankaufen, können wir Sie für unsere 50 % als ankaufsberechtigte Person hinterlegen. Die anderen 50 % verbleiben ja weiterhin bei Ihren Eltern, sodass dieser Teil in die Erbmasse fließt und hier das Testament greift. Darauf haben wir keinen Einfluss."
In unserem Servicetest konnte wertfaktor mit einer schnellen Antwortgeschwindigkeit und einer sehr guten Antwortqualität überzeugen."
Welche Erfahrungen haben andere mit wertfaktor gemacht?
Die geteilten Erfahrungen mit wertfaktor auf Trustpilot zeigen ein sehr positives Bild: 242 Bewertungen mit einer durchschnittlichen Bewertung von 4,8.
Bei den einzelnen Erfahrungen haben wir den Eindruck, dass diese von echten Personen erstellt wurden. Dafür spricht, dass die meisten Berichte detailliert sind und über die Zeit erstellt wurden.
Im Zusammenhang mit negativen Bewertungen fällt uns auf, dass es zu diesen häufig kam, wenn ein Angebot seitens wertfaktor ausblieb. Oder wenn es zu unterschiedlichen Erwartungen bei dem Wertgutachten gekommen ist.
Da uns das Durchschnittsergebnis von Trustpilot aber auffällig positiv vorkam, haben wir dieses auch mit den Bewertungen von Google verglichen. Diese bestätigen im Wesentlichen die Bewertungen auf Trustpilot mit einer durchschnittlichen Bewertung von 4,4 über 48 Bewertungen.
Was sind die Vorteile und Nachteile von wertfaktor?
Ein Teilverkauf von einer Immobilie hat für Eigentümer zwei Hauptvorteile. Sie können Kapital aufnehmen, ohne dass sie sich mit einem Kredit verschulden müssen, und können weiterhin in ihrer Immobilie wohnen bleiben.
Für wertfaktor als Anbieter sprechen die vielen guten bis sehr guten Erfahrungen auf Trustpilot. Dieses positive Bild wurde auch in unserem Servicetest bestätigt.
Die Vorteile von einem Teilverkauf bei wertfaktor gibt es für Immobilieneigentümer allerdings nicht kostenlos. Zu ihren Pflichten zählt insbesondere, dass sie das monatliche Nutzungsentgelt bezahlen.
Außerdem müssen sie selbst für die Instandhaltung aufkommen, wenn sie sich für das Nutzungsentgelt mit einer zehnjährigen Laufzeit entschlossen haben.
Mit einer weiteren Kostenbelastung ist zudem bei einem Vollverkauf der Immobilie zu rechnen.
Für den ein Durchführungsentgelt berechnet wird und im Fall von einer ausgebliebene Wertsteigerung oder Wertminderung weitere Kosten auf die Teilverkäufer aufgrund des vertraglich vereinbarten Mindesterlösanteils zukommen.
Welche Alternativen gibt es zu wertfaktor?
Die Anzahl der Anbieter für Teilverkäufe von Immobilien hält sich zwar noch in Grenzen, aber es sind in den letzten Jahren neue dazu gekommen.
Die Konditionen zwischen den Anbietern können sich manchmal mehr oder weniger entscheiden, weshalb sich nach unseren Erfahrungen immer ein Vergleich bezahlt macht.
Bei den Anbietern solltest du dich auf die etablierten Größen konzentrieren, zu diesen zählen die Deutsche Teilkauf, Engel & Völkers LiquidHome und Hausanker.
Bitte beachte, dass Hausanker eine Marke von der Deutschen Teilkauf ist und zumindest wir konnten bei Stichproben zwischen den Angeboten von beiden keine Unterschiede feststellen.
Fazit
In diesem Testbericht haben uns den Teilverkauf von wertfaktor etwas genauer angesehen. Dabei haben wir uns auf die Voraussetzungen, Konditionen und den Ablauf konzentriert.
Besonders gut gefällt uns bei wertfaktor die Möglichkeit zwischen einem befristeten und unbefristetem Nutzungsentgelt wählen zu können. Eine solche Wahlmöglichkeit wird nicht von allen Unternehmen angeboten, zu deren Produkte ein Immobilien-Teilverkauf gehört.
Außerdem spricht für den Anbieter, die große Anzahl der positiven Bewertungen auf Trustpilot, die auf eine große Zufriedenheit von den meisten Kunden schließen lässt. Auch unsere gemachten Erfahrungen mit dem Servicetest waren sehr positiv.
Zusammengefasst würden wir das Angebot von wertfaktor als gute Möglichkeit für einen Teilverkauf sehen. Insbesondere für Personen, die sich Planungssicherheit beim Nutzungsentgelt wünschen.
Hat dir dieser Test weitergeholfen? Darüber würden wir uns sehr freuen und möchten dir noch einen abschließenden Hinweis geben.
Du solltest die Entscheidung über einen Teilverkauf von deiner Immobilie nicht übereilt treffen. Wenn du erst gerade anfängst, dich mit dem Thema zu beschäftigen, empfehlen wir dir unserem Teilverkauf-Haus Ratgeber.