Deutsche Teilkauf im Test: Lohnt sich hier ein Immobilien-Teilverkauf?
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Reza Machdi-Ghazvini, CAIAMit einem Immobilien-Teilverkauf bei der Deutschen Teilkauf können Immobilieneigentümer einen Teil von dieser verkaufen und weiter in dieser wohnen.
Aber, wie gut ist eigentlich Deutsche Teilkauf als Anbieter?
Diese Frage beantworten wir dir heute, indem wir auf die Voraussetzungen, die Konditionen (Kosten), den Ablauf und auf viele weitere Punkte eingehen.
Das wirst du alles in diesem Testbericht erfahren:
Welche Voraussetzungen müssen bei Deutsche Teilkauf erfüllt werden?
Was sind die Konditionen für einen Teilverkauf bei der Deutschen Teilkauf?
Welche Erfahrungen haben andere mit Deutsche Teilkauf gemacht?
Was sind die Vorteile und Nachteile von der Deutsche Teilkauf?
Empfehlung: Erste Vorstellung einholen (kostenlos & anonym)
Die Deutsche Teilkauf (Deutsche Teilkauf GmbH) hat einen Onlinerechner auf ihrer Webseite, mit dem du dir schnell eine erste Vorstellung darüber machen kannst, zu welchen Konditionen ein Teilkauf möglich wären.
Du findest den Rechner hier.*
Was ist die Deutsche Teilkauf?
Die Deutsche Teilkauf ist ein Anbieter für den Immobilien-Teilverkauf. Das Unternehmen möchte speziell ältere Personen ansprechen, die Geld aufnehmen möchten.
Für Senioren kann ein Teilverkauf der eigenen Immobilie eine alternative Finanzierungsmöglichkeit sein, wenn ein großer Teil ihres Vermögens in dieser gebunden ist und sie keine alternativen Finanzierungsmöglichkeiten haben.
Im Gegensatz zu einem Vollverkauf ist ein Teilverkauf nicht mit einem Auszug verbunden. Bei einem Teilverkauf können die Menschen in ihrer gewohnten Umgebung bleiben und dieses Wohnrecht wird über ein Nießbrauchrecht im Grundbuch bei Geschäftsabschluss abgesichert.
Wofür das erhaltene Kapital aus einem Teilverkauf verwendet wird, ist den Verkäufern überlassen. Die Auszahlungssumme ist an keine Zwecke gebunden und kann nach eigenem Belieben verwendet werden.
Die Möglichkeit sich Geld zu beschaffen und gleichzeitig in der eigenen Immobilie bleiben zu können, klingt für viele Menschen viel sprechend.
Allerdings solltest du als Immobilienbesitzer eine solche Entscheidung mit bedacht treffen, dir über die Konditionen und Bedingungen von einem Teilverkauf im Klaren sein und auch Angebote vergleichen. In unserem Teilverkauf-Haus Ratgeber über das Thema sind wir genau auf diese Punkte und weitere eingegangen.
Welche Voraussetzungen müssen bei Deutsche Teilkauf erfüllt werden?
Wenn du eine Immobilie an die Deutsche Teilkauf teilverkaufen möchtest, dann musst du dafür die folgenden Bedingungen, die dich als Käufer und die Immobilie betreffen, beachten:
Ein Alter von 55 Jahren, das ist aber kein Pflichtkriterium, wenn du aber wesentlich jünger bist, wirst du voraussichtlich kein Angebot bekommen.
Die Immobilie muss wenigstens 200.000 € wert sein. Dieser Betrag leitet sich daraus ab, dass ein Teilverkauf erst ab 100.000 € möglich ist und maximal in einer Höhe von 50 % vom Immobilienwert.
Außerdem sollte die Immobilie am besten lastenfrei sein.
Eine bestehende Grundschuld muss aber nicht zwingend bedeuten, dass kein Teilverkauf möglich ist, vielmehr wird dann im Einzelfall geprüft, unter welchen Bedingungen ein Geschäft möglich ist. Allerdings ist bei einer Immobilie mit Erbpacht kein Teilverkauf möglich.
Was sind die Konditionen für einen Teilverkauf bei der Deutschen Teilkauf?
Bei einem Teilverkauf von einer Immobilie müssen verschiedene Konditionen beachtet werden.
Dazu gehört insbesondere das Nutzungsentgelt (Nutzungsgebühr), das regelmäßig zu bezahlen ist und andere Gebühren, die am Ende der Vertragslaufzeit oder fallweise beachtet werden müssen.
Nutzungsentgelt
Das Nutzungsentgelt ist eine monatliche Gebühr, die du an die Deutsche Teilkauf bezahlen musst. Mit diesem Entgelt kommst du dafür auf, dass du in der Immobilie wohnen bleiben darfst.
Daher wird sie häufig mit einer „Miete“ verglichen, was nicht ganz richtig ist, denn anders als bei einer Miete wird das Nutzungsentgelt standardmäßig für 10 Jahre vereinbart. Das bedeutet, dass sich das Nutzungsentgelt anders als bei einer Miete nicht verändert.
Die Höhe des Nutzungsentgelt hängt von der gewünschten Auszahlungssumme und vom allgemeinen Zinsniveau ab.
Aktuell liegt sie bei einer Immobilie im Wert von 400.000 € und mit einer Wunschauszahlung von 100.000 € (25 %) bei 416 €. Bei einer maximalen Auszahlungssumme von 200.000 € (50 %) würde sie auf 832 € steigen.
Durchführungsentgelt
Das Durchführungsentgelt wird für die Organisation von dem Vollverkauf der Immobilie zum Ende der vertraglich vereinbarten Laufzeit berechnet.
Bei diesem Geschäft entstehen Kaufnebenkosten, für den Notar und einen Makler, die der Anbieter über diese Gebühr an die Teilverkäufer weiter reicht.
Bei der Deutschen Teilkauf wird auf ein Durchführungsentgelt verzichtet. Allerdings bedeutet das nicht, dass du bei einem abschließenden Verkauf der gesamten Immobilie in keinem Fall mit zusätzlichen Kosten rechnen musst.
Die Deutsche Teilkauf teilt auf ihrer Webseite mit: „Maklerkosten sind entsprechend der Eigentumsanteile von Teilverkäufer und Teilkäufer zu teilen. Etwaige Kosten für verkaufsfördernde Maßnahmen der Immobilie werden entsprechend der Erlösverteilung geteilt.“
Im Durchschnitt liegen die Kosten bei ca. 3,5 % vom Verkaufspreis. Von diesen müsstest du dann bei einer teilverkauften Immobilie von 50 % die Hälfte übernehmen.
Mindesterlösanteil
Durch die Vereinbarung eines Mindesterlösanteils über eine sogenannte Wertsicherungsklausel sichert sich die Deutsche Teilkauf gegen eine ausbleibende Wertsteigerung oder einen Wertverlust der Immobilie ab.
Die Deutsche Teilkauf vereinbart standardmäßig eine Wertsicherungsklausel für den Teilverkauf von der Immobilie, die 117 % vom Verkaufspreis entspricht.
Wie die Klausel funktioniert, zeigen wir anhand eines Beispiels in unserem Ratgeber, der sich um den Teilverkauf von Immobilien dreht.
Instandhaltung
Für Instandhaltungsmaßnahmen und sonstige Reparaturen müssen die Teilverkäufer im vollen Umfang aufkommen, die Deutsche Teilkauf beteiligt sich nicht an diesen Kosten.
Allerdings ist die Deutsche Teilkauf bereit, sich an energetischen Sanierungen zu beteiligen, die das Ziel haben den Wert von der Immobilie zu erhalten und eventuell sogar zu steigern.
Bei solchen Sanierungen musst du allerdings mit einer Erhöhung des Nutzungsentgelts rechnen.
Wenn du ohnehin darüber nachdenkst solche Arbeiten durchführen zu lassen, würden wir dir empfehlen, dich vorher bei dem Anbieter zu erkundigen, ob diese gefördert werden (E-Mail-Adresse: info@deutsche-teilkauf.de).
Wie läuft der Teilverkauf bei Deutsche Teilkauf ab?
Im Folgenden schauen wir uns die einzelnen Schritte für einen Teilverkauf bei der Deutschen Teilkauf an.
#1 Unverbindliches Angebot anfragen
Falls du unserer Empfehlung am Anfang gefolgt bist, hast du bereits den Onlinerechner von der Deutschen Teilkauf verwendet, um ein erstes Gefühl dazu bekommen, mit welchen Konditionen ein Teilverkauf möglich wäre.
Und wenn nicht, dann solltest du jetzt den Onlinerechner aufrufen* und bei diesem den Immobilienwert und deine Wunschauszahlung angeben.
Wenn du dir nicht sicher über den Wert deiner Immobilie bist, ist das kein Problem, da der Wert der Immobilie ohnehin von einem Gutachter später festgestellt wird.
Du solltest aber versuchen eine möglichst realistische Annahme zu treffen, dabei können die Preise für vergleichbare Häuser oder Wohnungen in deiner Gegend eine gute Orientierung für dich sein.
Nachdem du die Angaben gemacht hast, wird dir bereits auch das Nutzungsentgelt gezeigt, mit dem du bei einem Teilverkauf rechnen müsstest. Dieses wird im Standardfall für eine Laufzeit von 10 Jahren festgelegt.
Im nächsten Schritt musst du auf „Unverbindliches Angebot anfordern“ klicken, woraufhin du zur Antragsstrecke geführt wirst. Erst dann musst du weitere Angaben über dich und die Immobilie machen.
#2 Erstellung des Wertgutachtens
Nachdem du das Onlineformular abgeschickt hast, wird ein Mitarbeiter der Deutschen Teilkauf deine Angaben prüfen.
Wenn diese die Voraussetzungen erfüllen, wird sich eine Person bei dir melden und sich als dein verantwortlicher Kundenberater vorstellen.
Dieser Berater wird dich dann dabei unterstützen, ein Wertgutachten über die Immobilie zu erstellen. Dafür wird dir die Deutsche Teilkauf zwei Gutachter aus deiner Region vorschlagen, aus denen du wählen kannst.
Damit soll die Unabhängigkeit des Gutachtens gewährleistet werden.
Darauf verlassen würden wir uns aber nicht, du solltest den ermittelten Wert in jedem Fall mit vergleichbaren Immobilien in deiner Gegend vergleichen.
#3 Nachverhandeln & verbindliches Angebot annehmen
Unter Berücksichtigung des erstellten Wertgutachtens wird dir die Deutsche Teilkauf ein verbindliches Angebot für einen Teilverkauf von der Immobilie machen. Vorausgesetzt, dass danach auch noch alle Voraussetzungen erfüllt sind, die vom Anbieter festgelegt wurden.
Im einfachsten Fall entspricht der ermittelte Wert dem, den du selbst angenommen hast oder weicht, nur geringfügig von diesem ab.
Bei einem wesentlich niedrigeren Wert hast du die Möglichkeit diesen von einem weiteren Gutachter überprüfen zu lassen, für diese Kosten musst du dann aber selbst aufkommen.
Grundsätzlich halten wir es für sehr empfehlenswert, dass du vor der Annahme des Angebots, den Vertrag mit einer Fachanwalt für Immobilienrecht besprichst.
Dafür spricht alleine schon die Vertragssumme, die immer mindestens 100.000 € beträgt und die vertragliche Komplexität, die für Produkte wie diese nicht unterschätzt werden, sollte.
Außerdem würden wir dir raten, dass du die Konditionen des Angebots nicht einfach so akzeptierst. Stattdessen solltest du nachverhandeln, wobei dich auch ein Anwalt unterstützen kann.
Wenn du dich mit der Deutschen Teilverkauf einigen konntest, dann kannst du das Angebot nur annehmen, indem du mit einem Mitarbeiter von dem Unternehmen einen Notar aufsuchst.
Bei diesem Termin wird der Vertrag von allen Parteien unterschrieben und notariell beurkundet.
In dem vom Notar beurkundet Vertrag werden auch die weiteren Bedingungen des Geschäfts festgehalten, dazu gehört insbesondere das Nießbrauchrecht, das dein Wohnrecht absichert, und das Vorverkaufsrecht, das dir und den möglichen Erben zusteht.
#4 Auszahlung der Wunschsumme
Nach Angebotsannahme bekommst du deine Wunschauszahlung auf das angebende Konto überwiesen.
Im Allgemeinen kannst du davon ausgehen, dass es 6 bis 8 Wochen dauert von der Kontaktaufnahme bis zur Auszahlung der Wunschsumme.
#5 Verlängerung, Rückkauf oder Vollverkauf
Am Ende der Vertragslaufzeit von 10 Jahren musst du dich entscheiden, wie es mit der Immobilie weitergeht.
Vereinbarst du mit der Deutschen Teilkauf keine Verlängerung des Vertrags, was auch mit einer neuen Feststellung des Nutzungsentgelts einhergeht, kommt es entweder zu einem Rückkauf oder Vollverkauf.
Wenn du oder im Falle von deinem Ableben deine Erben die Immobilie zurückkaufen, erfolgt dieser zum dann ermittelten Marktpreis.
Ansonsten kommt es zu einem Vollverkauf der Immobilie, der von einem Makler übernommen wird. In dieser Situation ist damit zu rechnen, dass du dich an den Kosten von diesem beteiligst, da die Deutsche Teilkauf kein Durchführungsentgelt berechnet, dass die Maklerkosten bereits abdeckt.
Sowohl bei einem Rückkauf als auch bei einem Vollverkauf wird der Wert der Immobilie von einem unabhängigen Gutachter ermittelt.
Des Weiteren musst du in beiden Fällen die vertraglich festgehaltene Wertsicherungsklausel beachten, mit der die Deutsche Teilkauf ihren Mindesterlösanteil abgesichert hat.
Wie gut ist der Service bei Deutsche Teilkauf?
Wir haben das Service-Team von Deutsche Teilkauf getestet, indem wir uns als Interessent ausgegeben und eine E-Mail an den Kundenservice geschickt haben (info@deutsche-teilkauf.de).
Folgende Frage haben wir dem Service gestellt: "Haben meine Eltern, nach dem sie ihr Haus an sie teilverkauft haben zum Ende der Laufzeit von 10 Jahren (die bei ihrem Rechner voreingestellt ist), die Möglichkeit eine neues Nutzungsentgelt für weitere 10 Jahre (oder einen anderen Zeitraum) zu vereinbaren?".
Da wir nach drei Tagen noch keine Antwort erhielten, haben wir per E-Mail nachgefragt, ob sich jemand um unsere Anfrage kümmern könnte. Daraufhin meldete sich jemand drei Tage später und beantwortete unsere Frage wie folgt:
"Die Festschreibung des Nutzungsentgelts kann vor Ablauf der festgeschriebenen Zeit zu den dann geltenden Konditionen verlängert werden. Die avisierte Dauer einer erneuten Festschreibung ist ebenfalls zehn Jahre.
Sollten sich Ihre bzw. die Pläne Ihrer Eltern konkretisieren, können Sie mir gerne den interaktiven Fragebogen aus meiner letzten E-Mail ausgefüllt zurücksenden, woraufhin wir Ihnen eine erste Einschätzung zukommen lassen."
Welche Erfahrungen haben andere mit Deutsche Teilkauf gemacht?
Eine Auswertung der Erfahrungen und Bewertungen über die Deutsche Teilkauf auf Trustpilot zeigt ein eindeutiges Bild: Die durchschnittliche Bewertung von 4,7 über 322 Bewertungen spricht für eine riesige Zufriedenheit mit dem Anbieter.
Des Weiteren zeigt eine detaillierte Durchsicht der Erfahrungen, dass diese mit hoher Wahrscheinlichkeit von „echten“ Personen verfasst wurden.
Dieser Eindruck wird weiter dadurch bestätigt, dass die Bewertungen über die Zeit gewonnen wurden und nicht während kurzen Zeitabschnitten geballt verfasst wurden. Bewertungen, bei denen das zutrifft wurden in der Regel von Agenturen oder anderen Marketingdienstleistern gegen ein Honorar erfasst.
Eine Zusammenfassung der negativen Bewertungen zeigt, dass diese häufig aus Enttäuschungen darüber resultieren, wenn Interessenten kein Angebot bekommen oder die Konditionen nicht ihren Erwartungen entsprochen haben.
Das ist nichts Besonderes und lässt sich auch bei den anderen Anbietern in der Form beobachten.
Allerdings hat uns das sehr gute Ergebnis etwas misstrauisch gemacht, weshalb wir uns auch die Bewertungen über die Deutsche Teilverkauf bei Google angesehen haben.
Mit einer Durchschnittsbewertung von 4,3 über 103 Bewertungen ist dieses Ergebnis etwas schwächer als bei Trustpilot, gibt aber keinen Anlass, um an den insgesamt sehr positiven Erfahrungen mit der Deutschen Teilkauf zu zweifeln.
Was sind die Vorteile und Nachteile von der Deutschen Teilkauf?
Mit einem teilweisen Verkauf ihrer Immobilie bei der Deutschen Teilkauf haben Eigentümer die Möglichkeit, Kapital aufzunehmen und können weiter in dieser wohnen bleiben.
Die große Anzahl der positiven Erfahrungsberichte auf Trustpilot und Google sprechen für die Seriosität und Zuverlässigkeit von diesem Anbieter. In unserem Service-Test konnte die Deutsche Teilkauf diesen Eindruck aber nicht ganz bestätigen, zwar war die Antwortqualität gut, allerdings haben wir vergleichsweise lang auf eine Rückmeldung warten müssen.
Diese Vorteile gibt es allerdings nicht umsonst. Die Teilverkäufer müssen ein monatliches Nutzungsentgelt bezahlen und die allgemeinen Instandhaltungskosten der Immobilie selbst tragen.
Bei einem Vollverkauf der Immobilie über einen Makler müssen sie einen Teil der Kosten übernehmen, der von ihrem prozentualen Eigentumsanteil von der Immobilie abhängt.
In diesem Zusammenhang kann es wegen des Mindesterlösanteils, der dem Anbieter zusteht, zu weiteren Kosten kommen, sollte die Immobilie nicht im Wert gestiegen sein oder sogar an Wert verloren haben.
Welche Alternativen gibt es zur Deutschen Teilverkauf?
Auch beim Immobilien-Teilverkauf solltest du unterschiedliche Angebote vergleichen, genauso, wie es bei einer Baufinanzierung oder anderen Finanzgeschäften sinnvoll ist.
Ein Immobilien-Teilverkauf wird ebenfalls von den Unternehmen wertfaktor und EV LiquidHome angeboten. Außerdem auch von dem Anbieter Hausanker, bei dem es sich aber um eine Marke von der Deutschen Teilverkauf handelt.
Bei einem stichprobenartigen Test konnten wir zwischen den Konditionen, die auf der Webseite von Hausanker angezeigt werden, und denen auf der von der Deutschen Teilkauf, keinen Unterschied feststellen.
Fazit
In diesem Test haben wir uns den Immobilien-Teilverkauf des Anbieters Deutsche Teilkauf angesehen. Wir sind auf die Voraussetzungen, die Konditionen, den Ablauf und die Konditionen eingegangen.
Besonders positiv hervorheben würden wir, dass die Deutsche Teilkauf offensichtlich bereits viele Kunden von ihrem Angebot überzeugen konnte. In unserem Service-Test konnte die Deutsche Teilkauf aber nicht ganz überzeugen.
Zusammengefasst würden wir zu dem Ergebnis kommen, dass sich ein Teilverkauf bei diesem Anbieter lohnen kann. Vorausgesetzt, dass die Deutsche Teilkauf den Interessenten überhaupt ein Angebot macht, denn das ist alles andere als immer selbstverständlich, wie die Erfahrungen zeigen.
Natürlich hoffen wir, dass dir dieser Bericht weitergeholfen hat. Wie vorher erwähnt, möchten wir dir noch mal empfehlen, einen Teilverkauf von deinem Haus nicht zu überstürzen. Weitere hilfreiche Informationen findest du in unserem Immobilien-Teilverkauf Ratgeber.