Wie du die richtige Wohnung als Kapitalanlage aussuchst

19 November 2023

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Author

Johannes Florian Lang

Geprüft von

Reza Machdi-Ghazvini, CAIA

Immobilien als Kapitalanlage sind in Deutschland beliebter als je zuvor.

Während die traditionellen Anlagemethoden kaum noch Perspektiven bieten, lässt sich in Wohnungen als Kapitalanlage eine attraktive Alternative finden.

Dass mit einer klugen Investition in Immobilien überdurchschnittliche Renditen erzielt werden können, ist längst kein Geheimnis mehr.

Das gekaufte Grundstück ist das A und O deiner Anlagestrategie und entscheidet über Erfolg oder Misserfolg deines Investments. Wie du die richtige Wohnung als Kapitalanlage aussuchst, erfährst du in diesem Beitrag.

• Wann sich eine Wohnung als Kapitalanlage lohnt

• Welche Wohnungen sich als Kapitalanlage eignen

• Worauf du bei der Auswahl der Wohnung als Kapitalanlage achten musst

• Vorteile und Nachteile von einer Wohnung als Kapitalanlage

• Bedingungen für die Finanzierung einer Wohnung als Kapitalanlage

• Bonus: Fallbeispiel für eine Wohnung als Kapitalanlage

• Fazit für eine Wohnung als Kapitalanlage

Wann sich eine Wohnung als Kapitalanlage lohnt 

Der Kauf einer Wohnung zu Anlagezwecken bedeutet, dass du eine Wohnung kaufst, diese jedoch nichts selbst bewohnst, sondern möglichst profitabel an Drittpersonen vermietest. 

Gerade für Mietwohnungen besteht in vielen urbanen Regionen Deutschlands eine große Nachfrage, die das Angebot bei Weitem übertrifft. 

Mit etwas Recherche lassen sich unterbewertete Wohnungen finden, die sich als hervorragende Renditeobjekte eignen.

Wann ist eine Wohnung unterbewertet?

Der Wert einer Wohnung ist äußerst subjektiv, auch wenn nach fixen Parametern geschätzt werden kann.

Die Preisfindung zwischen Käufer und Verkäufer basiert, neben den harten Standort- und Gebäudefaktoren, hauptsächlich auf dem individuell vermuteten Potenzial des Objekts. 

So ist natürlich eine Wohnung, die den Abwurf einer hohen Rendite nahelegt, auch um einiges kostspieliger als ein weniger begehrtes Objekt.

Vergiss nicht, dass einem selten etwas geschenkt wird im Leben. Bist du der einzige Kaufinteressent, sollten die Alarmglocken läuten.

Es gibt aber tatsächlich immer wieder einmal unterbewertete Wohnung auf dem Markt, sprich die Renditeaussichten würden einen höheren Verkaufspreis rechtfertigen. 

dein Ziel sollte primär darin liegen, einen Sinn für genau solche Wohnungen zu entwickeln.

Die Rendite aus den Mieteinkünften richtig berechnen

Die richtige Berechnung deiner Mieteinkünfte ist absolut entscheidend. 

Hier darfst du dir keine Fehler erlauben. Stelle sicher, dass du alles doppelt und dreifach durchgerechnet hast, bevor du einen Kauf abwickelst. 

Wenn du noch keine Erfahrung in diesem Gebiet hast, empfiehlt es sich, für diesen Schritt einen Experten oder zumindest ein Kalkulationstool zu konsultieren.

Beachte auch, dass deine Wohnung mal leer stehen oder unvorhergesehene Kosten verursachen kann.

Welche Wohnungen sich als Kapitalanlage eignen

Im Grunde genommen ist es simpel: Die Mieteinnahmen müssen mittel- bis langfristig deine fixen und laufenden Kosten übersteigen, damit deine Wohnung profitabel wird. 

Wirft eine Wohnung keinen Profit ab, eignet sie sich kaum als Kapitalanlage.

Möchtest du dein Geld nämlich vordergründig sicher, nicht aber unbedingt profitabel anlegen, finden sich hierzu beispielsweise in Edelmetallen oder Bundesanleihen bessere Möglichkeiten.

Besonders Objekte mit hoher Nachfrage in aufstrebenden Gegenden haben sich in den vergangenen Jahren als lohnenswert herausgestellt. 

Du kannst auch Wohnungen in Betracht ziehen, deren Wert kostengünstig und überproportional erhöht werden kann.

So wird es dir möglich sein, höhere Mietzins-Einnahmen zu generieren als bei einem direkten Weitervermieten.

Worauf du bei der Auswahl der Wohnung als Kapitalanlage achten musst

Beim Auswählen einer Wohnung als Kapitalanlage gibt es einiges zu beachten: 

• Prüfe das Objekt der Begierde genauestens, lass dich zu nichts überreden und halte dich vor Impulskäufen zurück.

• Überlege dir unbedingt bereits im Voraus, was du suchst und springe nicht einfach ins Unbekannte.

• Neben den wirtschaftlichen Überlegungen bist du aber auch dafür verantwortlich, dich an alle rechtlichen Vorgaben und Einschränkungen zu halten. Möchtest du diese Verantwortung nicht alleine tragen, kannst du deine Pläne einem, auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zur Prüfung vorlegen.

Vorteile und Nachteile von einer Wohnung als Kapitalanlage

Wie alles im Leben haben auch Wohnungen als Kapitalanlage Sonnen- und Schattenseiten. Die wichtigsten haben wir untenstehend aufgeführt.

Vorteile

• Potenzial: Wird weise investiert, bergen Wohnungen als Kapitalanlage ein unangefochtenes Potenzial.

• Stabilität und Sicherheit: Verglichen mit anderen Anlageoptionen in der gleichen Renditeklasse sind Investitionen in Immobilien oft stabiler und sicherer.

• Langfristige Anlage und Altersvorsorge: Wohnungen als Kapitalanlage stellen langfristig passives Einkommen zur Verfügung. Mit Blick auf die Altersvorsorge wird dieser Umstand umso attraktiver.

Nachteile

• Regulierungen: Das Mietrecht in Deutschland wirft seinen Fokus stark auf die Seite der Mieter. Um strenge Regulierungen und viel Bürokratie kommst du als Vermieter kaum herum.

• Herausfordernder Einstieg: Der erste Schritt in die erfolgreiche Immobilieninvestition kann überwältigend wirken. Möchtest du erfolgreich anlegen, ist eine gründliche Vorbereitung unumgänglich.

Bedingungen für die Finanzierung einer Wohnung als Kapitalanlage

Kommerzielle Kapitalgeber sind verpflichtet, deine Bonität zu prüfen, bevor du eine Finanzierung erhältst.

Informiere dich am besten bei verschiedenen Instituten nach den Vergabekriterien einer Hypothek oder einer vergleichbaren Fremdkapitalbeschaffung.

Ist es möglich eine Wohnung als Kapitalanlage ohne Eigenkapital zu finanzieren?

Eine Wohnung ohne Eigenkapital ist in Deutschland nicht unmöglich, empfiehlt sich für Privatpersonen jedoch in den seltensten Fällen. 

Neben strengeren Vorgaben erwarten dich für gewöhnlich auch wenig vorteilhafte Zinsen und ein höheres Risiko.

Zudem wirst du dem eigentlichen Ziel der Kapitalanlage nicht mehr wirklich gerecht, wenn es sich um eine Fremdkapitalanlage handelt.

Bonus: Fallbeispiel für eine Wohnung als Kapitalanlage

Zur Anschauung haben wir dir eine Kalkulationstabelle aufgeführt, die so oder so ähnlich existieren könnte. 

Sie soll dir einen groben Überblick darüber verschaffen, mit welchen Ein- und Ausgaben du bei einer erfolgreichen Investition in eine Wohnung als Kapitalanlage rechnen kannst.

Fazit für eine Wohnung als Kapitalanlage

Immobilien als Kapitalanlage erfreuen sich momentan großer Beliebtheit und bieten viele Vorteile, aber auch ein paar Nachteile.

Ziel ist es, eine Wohnung mit herausragendem Potenzial zu einem fairen Preis zu finden. Eine gründliche Vorbereitung und eine genaue Kontrolle aller Kaufaspekte sind unerlässlich.

du solltest versuchen unterbewertete, nicht aber unbeliebte Wohnungen zu finden. Berechne deine Rendite, mache keine Fehler und hol dir im Zweifel externe Hilfe.

Die Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage ist hauptsächlich auf ihr Potenzial, die Sicherheit und auf die Stabilität der Investition, sowie auf die langfristige Generierung von passivem Einkommen zurückzuführen. 

Beachte aber auch die bürokratischen und planerischen Hürden, welche auf dich zukommen werden.

Sind allfällig nötige Finanzierungsgrundlagen geklärt, bist du auch schon ausreichend für diese vielversprechende Investition gewappnet.