Mieten oder Kaufen: Ein kompletter Ratgeber mit 9 wichtigen Fragen

05 Februar 2024

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Author

Reza Machdi-Ghazvini, CAIA

Viele träumen vom Eigenheim. Es ist eines der größten Ziele vieler Menschen. Doch lohnt es sich für dich?

Diese Frage ist leider gar nicht so einfach zu beantworten, da mehrere Faktoren diese Entscheidung beeinflussen.

Wir möchten dir daher mit diesem Ratgeber helfen, eine Antwort für deine persönliche Situation zu finden.

Mit ein paar simplen Fragen durchleuchten wir die wichtigsten Aspekte, die für deine Entscheidung ausschlaggebend sind.

Du wirst in diesem Ratgeber lernen:

• Kauf oder Miete? Mit 9 Fragen zum Ziel

• Vorteile und Nachteile beim Kaufen

• Vorteile und Nachteile beim Mieten

Kauf oder Miete? Mit 9 Fragen zum Ziel

Ob du mieten oder kaufen solltest, hängt von mehreren Faktoren ab. Zu ihnen zählen unter anderem deine persönliche Situation, die damit verbundenen Kosten, die aktuellen Preise und nicht zuletzt auch deine Wünsche.

Wir haben die wichtigsten Faktoren in 9 Fragen zusammengefasst, die dir bei einer einfachen Entscheidung weiter helfen sollen.

Du solltest sie dir so ehrlich wie möglich beantworten. Immobilien sind ein emotionales Thema und es ist manchmal schwierig sachlich zu bleiben.

Deswegen haben wir dir zusätzlich die wichtigsten Aspekte aus den Fragen als Vorteile und Nachteile zusammengefasst.

Fangen wir an.

#1 Wie viel Flexibilität benötigst du?

Flexibel zu sein, kann Vorteile haben. Wie zum Beispiel bei einem interessanten Jobangebot in einer anderen Stadt.

Auch Nachbarn können Fluch und Segen zugleich sein. Bei netten und hilfsbereiten Nachbarn freut man sich über ein kurzes Gespräch, aufdringliche oder mürrische Nachbarn können den Frieden aber auch stören.

Unter anderem durch Beschwerden über Lärm, Sauberkeit oder Mülltrennung. Kommt dann noch übles Gerede hinzu, fühlst du dich schnell in der ganzen Nachbarschaft nicht mehr wohl.

Als Mieter kannst du leicht deinen Mietvertrag kündigen (vorausgesetzt es gibt keine Mindestvertragslaufzeit) und deine Wohnung wechseln. Oder sogar in eine andere Stadt ziehen.

Als Eigentümer wäre so ein Umzug wesentlich aufwendiger. Du musst zuerst einen Käufer oder Mieter für dein Eigenheim finden. Hinzukommt die Suche der neuen Immobilie und das kann sehr stressig werden.

Du solltest dich daher fragen, wie wahrscheinlich ein Umzug von dir kurz- bis mittelfristig ist?

Bist du in deiner Gegend eng verwurzelt, hast gute Jobmöglichkeiten vor Ort und könntest dir nie vorstellen wegzuziehen? Dann benötigst du wenig Flexibilität und vieles spricht für eine eigene Immobilie.

#2 Wo möchtest du wohnen?

Wo du wohnen möchtest, hat einen großen Einfluss auf Immobilien. Davon hängen die Mietkosten und Mietpreise ab, wie viel Wohnraum verfügbar ist und wie groß die allgemeine Nachfrage danach ist.

Die größten Unterschiede gibt es zwischen Großstädten, Vororten bzw. Einzugsbereiche und dem ländlichen Raum.

In gefragten Großstädten sind die Immobilienpreise, aber auch Mieten hoch. Es gibt zwar viele Wohnungen, aber aufgrund der hohen Nachfrage herrscht dennoch in vielen Fällen eine Wohnungsknappheit. Das insbesondere bei bezahlbarem Wohnraum der Fall.

In Vororten sieht die Situation meistens entspannter aus, je nach Lage können die Preise und Nachfrage aber ähnlich wie in Großstädten sein. Oder sogar noch dramatischer als in ihnen sein.

Im ländlichen Raum sind die Preise zwar in der Regel niedriger, aber dafür ist Auswahl kleiner. Gerade bei Mietwohnung ist das Angebot in kleinen Orten oder Dörfern häufig niedrig oder praktisch nicht vorhanden.

Der Unterschied zwischen Großstädten und Städten und Deutschland insgesamt wird auch aus diesen Grafiken von der Deutschen Bundesbank über die Preise für Wohnimmobilien und Mieten sichtbar.

Quelle: Deutsche Bundesbank, 01.09.2023.

Wenn du weißt, wo du wohnen möchtest, dann solltest du dir den Mietpreisspiegel der Gegend oder auch die durchschnittlichen Kaufpreise pro Quadratmeter anschauen. Innerhalb von Großstädten gibt es je nach Stadtviertel groß Unterschiede.

Dabei solltest du dir auch das Angebot genau ansehen und mit anderen Immobilien vergleichen. Das geht am einfachsten über online Immobilien-Portale wie ImmoScout oder Immowelt.

#3 Wie hoch sind die Kosten? Wohnkosten, Nebenkosten, Kreditraten, Kaufnebenkosten und Co.

Wenn du die monatliche Miete über mehrere Jahre zusammenrechnest, kommt meistens ein stattlicher Betrag zusammen.

Warum das Geld dann nicht lieber in eine eigene Immobilie investieren und dir selbst etwas aufbauen (und nicht dem Vermieter)?

Du könntest jetzt einfach die monatlichen Wohnkosten mit der monatlichen Rate für eine Hypothek vergleichen. Doch in dem Fall solltest du unbedingt alle Kosten berücksichtigen, wie die Nebenkosten und Kaufnebenkosten.

Schauen wir uns das an einem Beispiel an:

Wie du siehst, liegt die Rate in unserem Beispiel wesentlich über den Mietkosten. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten, die nicht unerheblich sind.

Du solltest die Kosten daher ganz genau durchrechnen und bewerten, ob du dir die neuen monatlichen Kosten überhaupt leisten kannst. Denn ein Eigenheim sollte kein Klotz am Bein werden und dir Sorgen bereiten.

#4 Wie viel Eigenkapital hast du?

Wie bereits erwähnt, solltest du ein gewisses Eigenkapital bei einem Immobilienkauf einbringen. Es sollten mindestens 10 % sein, besser noch 20 % bis 30 %.

Um ein Immobilie zu kaufen, solltest du daher bereits Geld gespart haben.

#5 Hast du Angst vor Mieterhöhungen?

Hast du Angst, dass ein Vermieter deine Miete drastisch erhöht oder sogar die Wohnung an einen Immobilienhai verkauft. Der dich dann in den Ruin treiben oder vertreiben möchte?

Dein Vermieter darf die Miete erhöhen, wenn er sie an eine ortsübliche Vergleichsmiete oder aufgrund einer Modernisierung anpassen möchte.

Deine Miete darf aber frühstens erst nach Ablauf von 12 Monaten nach dem Einzug erhöht werden und innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 20 %. Nur wenn dein Vermieter sich an diese Vorgaben hält, wirst du ihr zwangsläufig zustimmen müssen.

Bei einer Eigentumswohnung oder Eigentumshaus bist du nicht von einem Vermieter abhängig.

#6 Möchtest du dein Zuhause frei gestalten und modernisieren können?

Für Mieter bedeuten Modernisierungen meistens, dass die Miete steigt. Die Kosten für die Modernisierung musst du allerdings nicht übernehmen, dafür kommt der Vermieter auf. Allerdings hast du kein Mitspracherecht, ob etwas modernisiert werden soll.

Genauso kannst du als Mieter deine Wohnung nicht einfach umbauen. Würdest du gerne eine Wand durchbrechen und zwei Zimmer verbinden, dann geht das nur mit einer Genehmigung vom Vermieter.

Der Vermieter kann auch über Haustiere entscheiden. Wenn der Mietvertrag sie nicht explizit erlaubt, muss dein Vermieter zuerst zustimmen. Du kannst dir daher nicht einfach so einen Hund holen.

Außerdem hat der Vermieter die Möglichkeit, deinen Mietvertrag zu kündigen, wenn er die Wohnung selbst nutzen möchte (Eigenbedarf).

Als Eigentümer deiner Wohnung oder Hauses kannst du hingegen dein Zuhause frei gestalten. Du kannst Fußböden, Türen und Badezimmer erneuern oder Wände einbauen oder einreißen. Ganz wie du es möchtest.

Auch über Modernisierungen kannst du frei entscheiden. Nur bei einer Eigentumswohnung musst du dich bei manchen Veränderungen und Modernisierungen am Gebäude mit den anderen Eigentümern in einer Eigentümerversammlung einigen und abstimmen, da solche Kosten in der Regel von allen gemeinsam getragen werden.

Dafür musst du als Eigentümer musst die Kosten für Umbauten und Modernisierungen selbst tragen. Du profitierst aber auch von der Wertsteigerung der Immobilie aufgrund der Maßnahmen.

Als Eigentümer hast du zudem Pflichten, wie die Räum- und Streupflicht oder Verkehrssicherheitspflicht. Das heißt, du bist dafür zuständig, dass die Wege von Eis und Schnee sicher benutzt werden können. Damit sie frei benutzt werden können und niemand zu Schaden kommt.

#7 Möchtest du Geld für Reparaturen und Instandhaltung ausgeben?

Ist die Heizung oder der Herd der Einbauküche kaputt? Dann bis du als Mieter fein raus. Du meldest es dem Vermieter und er muss für die Kosten der Reparatur oder für Ersatzgeräte aufkommen.

Als Mieter musst du für Reparaturen an der Immobilie oder Objekten, die zur Immobilie gehören wie eine Einbauküche oder Durchlauferhitzer im Badezimmer, nicht zahlen.

Wenn du aber der Eigentümer bist, musst du solche Kosten selbst tragen. Dabei kannst du entscheiden, wie du vorgehst und welche Ersatzgeräte du kaufst.

Erfahrungsgemäß müssen Eigentümer für die Instandhaltung ihrer Immobilie mit etwa 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises pro Jahr rechnen. Bei einem Immobilienwert von 300.000 % wären das ca. 3.000 € bis 4.500 € pro Jahr.

#8 Arbeitest du gerne im Garten?

Ist ein Garten dein Traum, in dem du Blumen anpflanzen, mit den Kindern spielen oder einfach nur entspannt kannst?

Als Mieter gibt es hier zwei häufige Fälle:

• Fall 1: Im Mietvertrag wird vereinbart, dass du für die Pflege zuständig bist. Eine Umgestaltung des Gartens muss aber mit dem Vermieter abgestimmt werden.

• Fall 2: Im Mietvertrag ist nichts zur Gartenpflege festgehalten, sodass der Vermieter für die Pflege zuständig ist. Möchtest du dich einbringen, musst du das mit ihm abstimmen. Das gilt in den meisten Fällen für Gemeinschaftsgärten bei Wohnungseigentumsgemeinschaften.

Als Eigentümer kannst du frei entscheiden, was du mit dem Garten machst. Du kannst Bäume pflanzen, Terrassen bauen oder Spielgeräte aufstellen. Du trägst aber auch die Kosten hierfür.

#9 Welcher Typ bist du?

Diese Frage mag im ersten Moment unwichtig erscheinen, doch du solltest auch sie berücksichtigen.

Es gibt Menschen, die schon als Kind in einer Mietwohnung gelebt haben und es genießen, flexibel zu sein und keine Verpflichtungen zu haben. Eventuell empfinden sie es daher als Belastung, so viele Schulden für ein Eigenheim aufzunehmen.

Als Eigentümer bist du verpflichtet, deine Baufinanzierung regelmäßig zurückzubezahlen. Du musst aufpassen, dass dein Eigenheim in Schuss ist und dich um alltägliche Dinge wie Abfallentsorgung oder Reparaturen kümmern.

Auf der anderen Seite wiederum gibt es Menschen, die in einem Eigenheim aufgewachsen sind und für die es zum Lebensstandard und für ihre Altersvorsorge einfach dazugehört, ein eigenes Haus zu besitzen.

Allerdings solltest du nur wegen des Wunsches ein Eigenheim zu besitzen, dir nicht auf Biegen und Brechen eins kaufen. Wenn dir das nötige Eigenkapital fehlt, solltest du lieber günstiger zur Miete wohnen und Geld für den Kauf sparen.

Wenn du flexibel bleiben musst, weil du oft unterwegs bist oder auch mal mehrere Jahre woanders lebst, sollst du lieber zu Miete wohnen. Du könntest dir aber für die Zukunft eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen.

Bei einer Immobilie als Kapitalanlage vermietet du die Wohnung, sodass die monatlichen Kosten der Finanzierung ganz oder zum großen Teil durch den Mieter gedeckt sind. So behältst du deine Flexibilität, baust dir aber Eigentum auf.

Kauf vs. Miete: was ist nun sinnvoller?

Du kennst jetzt die Vorteile und Nachteile beim Mieten oder Kaufen einer Immobilie. Wenn du dir Gedanken über die 9 Fragen gemacht hast, bist du deiner Entscheidung ein gutes Stück näher.

Wir haben die einzelnen Punkte, die du beachten solltest, noch einmal für dich in dieser Grafik zusammengefasst. So solltest du schnell zu einem Ergebnis kommen, welches von beiden sinnvoller für dich ist.

Fazit: beides kann sich lohnen

In diesem Artikel und Ratgeber sind wir auf die wichtigsten Aspekte eingegangen, um die Frage "Mieten oder Kaufen" bei einer Immobilie zu beantworten.

Sowohl das Mieten als das Kaufen von einer Immobilie kann sich lohnen und die Entscheidung darüber hängt von der persönlichen Situation und den Wünschen ab.

Eine eigene Immobilie ist zwar häufig eine gute Altersvorsorge und Investition, doch sollte der Kauf einer Immobilie gut durchdacht sein. Eine zu unbedachte Entscheidung kann dann nur aufwendig und meistens mit verbundenen Kosten korrigiert werden.

Daher kann vorübergehend oder sogar dauerhaft eine Mietwohnung die sinnvollere Option sein.