Was du über Pflegeimmobilien als Kapitalanlage wissen musst
Author
Johannes Florian Lang
Geprüft von
Reza Machdi-Ghazvini, CAIA
Zu Unrecht sind Pflegeimmobilien vielen nicht als Investmentmöglichkeit bekannt.
Eine hohe Nachfrage und fantastische Zukunftsaussichten locken derzeit zur Anlage.
Anreize sind überdurchschnittliche Renditeperspektiven und die Möglichkeit, die deutsche Pflegelandschaft zu revolutionieren.
Erfahre hier, was du über diese Kapitalanlage wissen und beachten solltest.
Vorteile und Nachteile von einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage
Mit diesen drei Merkmalen kannst du die Qualität einer Pflegeimmobilie einschätzen
Auswirkungen der Corona-Krise auf Pflegeimmobilien als Kapitalanlage
Was sind Pflegeimmobilien?
Eine Pflegeimmobilie ist ein, meist in Form eines Apartments verkauftes Objekt, welches sich auf den ersten Blick nicht stark von einer gewöhnlichen Immobilie unterscheidet.
Bei genauerem Betrachten fallen jedoch einige tragende Unterschiede auf, welche die Pflegeimmobilie als ein solches Anlageobjekt definiert.
Pflegeappartements sind meist Teil einer Pflegeeinrichtung, welche sich auf betreutes Wohnen sowie Alters- und Pflegebetreuung spezialisiert hat.
Mietverträge werden mit den Betreibern auf einen bestimmten Zeitraum und nicht mit den eigentlichen Bewohnern der Einrichtung geschlossen.
Belegung und Operation des alltäglichen Geschäfts sind daher nicht Sache des Vermieters.
Was spricht für eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?
Seit der Jahrtausendwende entstand ein regelrechter Ansturm auf Pflegeimmobilien.
Der Anteil privat geführten Einrichtungen hat sich in Deutschland in den letzten 20 Jahren etwa verdoppelt.
Das ist ein Trend, welcher sich höchstwahrscheinlich auch auf längerer Sicht nicht abschwächen wird.
Den Grund hierfür findet man zu einem großen Teil im prognostizierten Anstieg der Nachfrage, welcher auf den demografischen Wandel zurückzuführen ist.
Die zunehmende Überalterung der Gesellschaft wird durch das Erreichen des Rentenalters der Babyboomer-Generation weiter vorangetrieben.
Folglich verwundert es nicht, dass die Vermietung von Pflegeobjekten als einer der bedeutendsten Wachstumsmärkte der Immobilienbranche betrachtet wird.
Diverse Studien legen nahe, dass bereits in Deutschland in den nächsten zehn Jahren gut 750.000 neue Pflegeplätze benötigt werden.
Vorteile und Nachteile von einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage
Pflegeimmobilien locken mit äußerst attraktiven Anlageaussichten und werden von den Verkäufern gern als Traumanlage angepriesen.
Es bestehen jedoch auch einige nicht zu unterschätzende Nachteile, welche dir als Anleger vor dem Kauf unbedingt bewusst sein müssen.
Damit du dir einen Überblick verschaffen kannst, haben wir dir die wichtigsten Vor- und Nachteile untenstehend aufgeführt.
Vorteile
Höhere Belegungsrate: Im Unterschied zu gewöhnlichen Mietwohnungen werden die Mietverträge von Pflegewohnungen nicht mit den Bewohnern selbst geschlossen. Der Vertrag besteht, in der Regel für viele Jahre, zwischen dir und den Betreibern der Einrichtung. Belegung ist ebenfalls Sache des Betreibers, welcher dir auch bei Leerstand deinen Mietzins überweisen muss. Mit Blick auf reguläre Wohnungen profitierst du hiermit von einem immensen Vorteil, welcher dich vor einschneidenden Leerstandskosten bewahrt.
Überdurchschnittliche Renditeaussichten: Mit jährlich zu erwartenden Renditeaussichten von ca. 3,5 % - 4,5 % des Kaufpreises, versprechen Pflegeimmobilien spannende Zukunftsperspektiven.
Belegungsrecht: Vom Alter wirst auch du und deine Familie nicht verschont bleiben. Oftmals werden im Kaufvertrag von Pflegeimmobilien exklusive Belegungsrechte festgelegt. Falls du oder ein Angehöriger aufgrund von Alter, Invalidität oder anderen Umständen auf Pflege angewiesen sein werden, besteht die Möglichkeit, sich priorisiert für deine Wohnung anzumelden.
Nachteile
Langfristiger Anlagehorizont nötig: Wie bei Immobilien üblich, wirst du auch bei Pflegeimmobilien kaum schnelles Geld machen. Bis sich der Kaufpreis amortisiert hat, werden Jahrzehnte vergehen, in denen du noch keine Gewinne erzielst. Ohne einen langfristigen Anlagehorizont bleibt dir der Zugang zu einer derartigen Investition versperrt.
Betreiber: Gerät der Betreiber der Einrichtung in finanzielle Schwierigkeiten, stehen dir kaum Optionen zur Verfügung, Einfluss auf diesen Umstand zu nehmen. Erneuert der Betreiber den Mietvertrag nicht und verlässt die Anlage oder wird zahlungsunfähig, besteht nur eine eingeschränkte Möglichkeit, diese weiterzunutzen.
Worauf du beim Kauf einer Pflegeimmobilie achten solltest
Die Entscheidung, eine Pflegeimmobilie zu erwerben, solltest du von verschiedenen Faktoren abhängig machen.
Achte nicht ausschließlich auf die vom Verkäufer prognostizierten Renditeaussichten. Sie sind meist optimistisch geschätzt und dienen als Verkaufsargument.
Vor allem mit dem Bauträger und dem Betreiber der Anlage solltest du dich vor dem Kauf gründlich auseinandersetzen.
Auch wenn die Sicherstellung der Nachfrage und der Attraktivität offiziell Sache des Betreibers ist, solltest du versuchen, dich in die Sichtweise der Bewohner zu versetzen. Überlege dir, wie Standortqualität, Eignung und andere Faktoren das Interesse an der Einrichtung beeinflussen.
Falls du in diesem Punkt unsicher bist, kann das Beiziehen von Expertenmeinungen hilfreich sein.
Mit diesen drei Merkmalen kannst du die Qualität einer Pflegeimmobilie einschätzen
1. Kapazität der Einrichtung
Um die Wahrscheinlichkeit eines reibungslosen Betriebs zu erhöhen, empfehlen Experten eine Einrichtung mit Belegungskapazität von 80 bis 120 Pflegeplätzen.
2. Alternative Verwendungsmöglichkeiten
Du musst damit rechnen, dass sich der Betreiber aus unterschiedlichsten Gründen von der Einrichtung zurückziehen wird.
In so einer Situation ist es hilfreich, wenn das Pflegezentrum auch für andere Zwecke genutzt werden kann. Mögliche alternative Verwendungen könnten sich beispielsweise im Betrieb eines Hotels, eines Internats oder eines Bürogebäudes finden.
3. Harte und weiche Standortfaktoren
Die Nachfrage von Pflegeplätzen hängt maßgeblich vom Standort der Einrichtung ab.
Berücksichtige hier nicht nur harte Standortfaktoren wie Lage, Transportkosten und rechtliche oder fiskale Umstände, sondern auch weiche Faktoren.
Zu den weichen Standortfaktoren gehören subjektive Kriterien wie beispielsweise der Ruf einer Gegend, die Umweltqualität oder die medizinische Versorgung in der Gegend.
Auswirkungen der Corona Krise auf Pflegeimmobilien als Kapitalanlage
Der Beginn der Covid-19 Pandemie war ein Schock für Investoren auf der ganzen Welt.
Aktienkurse befanden sich im freien Fall und ließen in eine ungewisse Zukunft blicken.
Die Pflegebranche war eine der wenigen Wirtschaftsbereiche, dessen Subjekte sich relativ sicher durch die Krise navigierten.
Laut im Jahr 2020 durchgeführten Befragungen führte eine weiter ansteigende Nachfrage, gepaart mit staatlichen Hilfen, dazu, dass 80 % deutscher Pflegeheime die Krise bisher glimpflich durchgestanden.
Vielversprechende Prognosen helfen dabei, die Sicherheit derartigen Investments auch in schwierigen Zeiten zu bestätigen.
Fazit zu einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage
Als Pflegeimmobilie werden Wohnungen bezeichnet, die im Rahmen von betreuten Einrichtungen pflegebedürftigen Personen zur Verfügung gestellt werden.
Als Investor bietet der Kauf solcher Objekte spannende Perspektiven, weshalb sich die Anzahl privat getragener Pflegeimmobilien in den letzten 20 Jahren bereits verdoppelte.
Entscheidest du dich für die Anlage in eine Pflegeimmobilie erwarten dich attraktive Renditeaussichten.
Prüfe den Kauf aber sorgfältig und beachte neben den angepriesenen Vorteilen unbedingt auch die weniger offensichtlichen Nachteile deines Investments.
Hol dir im Zweifelsfall professionelle Hilfe bei Fachexperten.
Schätze die zudem die Qualität der Immobilie anhand der drei Merkmalen Kapazität, Anwendungsmöglichkeiten und Standort.
Auch wenn der Einfluss der Corona Krise auf diese Branche klein ist, kann es hilfreich sein, sich diesbezüglich eine eigene Meinung zu bilden und einen Blick auf aktuelle Statistiken zu werfen.
Hast du dich genügend mit der Thematik der Pflegeimmobilie auseinandergesetzt und fühlst dich sicher auf diesem Gebiet, wird dich nichts mehr vor einer erfolgreichen Investition zurückhalten.